住宅購入後に届く「不動産取得税」の通知を見て、「こんなにかかるの？」と不安になる人は少なくありません。しかし、不動産取得税には軽減措置があり、条件を満たすと税額が0円になるケースもあります。
特に新築住宅や中古住宅、住宅用土地は優遇制度が充実しています。
ただし、軽減措置は自動適用ではない場合があり、期限内の手続きや必要書類の提出が必要です。申請を忘れると、本来払わなくてよい税金を負担する可能性があります。
この記事では、不動産取得税の軽減措置手続きについて、必要書類や申請期限、手続きの流れをわかりやすく解説します。
税額が0円になる条件や計算方法も紹介するので、住宅購入前後の参考にしてください。
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目次
不動産取得税の軽減措置手続きとは
不動産取得税の軽減措置とは、住宅購入時の税負担を減らせる制度であり、この制度は新築や中古住宅・土地などで適用条件が異なります。
ここでは制度の概要や対象になる不動産を解説します。
不動産取得税の軽減措置の概要
不動産取得税の軽減措置とは、住宅取得時に発生する税金を減額できる制度のことをいいます。
不動産取得税の軽減措置は条件を満たすと、税額が0円になるケースも可能になります。
例えば、新築住宅では建物の固定資産税評価額から1,200万円が控除されますので、固定資産税評価額が1,000万円なら、課税標準は0円です。
また、土地にも税額控除があります。住宅購入時の負担を抑えやすいため、事前に制度内容を確認しておくことが大切です。
不動産取得税の軽減措置を受けるメリットとは
不動産取得税の軽減措置を利用すると、不動産取得税の負担を抑えられます。これらは数万円から数十万円の節税につなげることも可能です。
例えば、固定資産税評価額1,500万円の住宅なら、本来の税額は1,500万円×3％＝45万円です。
ここに1,200万円控除を適用すると課税対象は300万円になり、税額は300万円×3％＝9万円です。
このように軽減措置を行うと36万円も負担を減らせることになります。
不動産取得税の軽減措置の対象になる不動産とは
軽減措置の対象になるのは、主に居住用住宅です。この場合新築だけではなく、中古住宅や住宅用土地も含まれます。
例えば、新築マンションや新築戸建ては、多くの場合で軽減措置を利用できます。中古住宅も、耐震基準などを満たせば対象になります。
一方で、投資用アパートや別荘は対象外になるケースがあります。住宅なら全て軽減されるわけではないため、用途や条件を確認することが重要です。
法人で購入した不動産は適用外になるので注意が必要です！
そのため、「住宅を買ったら必ず税金が発生する」とは限りません。購入前に条件を確認すると、数十万円の負担を減らせます。
中古住宅の耐震基準は1981年に改定された基準を基に耐震基準は考えられます。
さっくり言うと震度6～7の地震でも耐えれる強度があるかを基準になります。
不動産取得税の軽減措置手続きが必要になる5つのケース
不動産取得税の軽減措置は、対象不動産によって手続き内容が異なります。新築住宅や中古住宅、土地では条件も変わるため、事前確認はとても重要になります。
1：新築住宅で軽減措置手続きが必要なケース
新築住宅では、条件を満たすと不動産取得税の軽減措置を受けられます。
新築住宅では、床面積と居住用であることが不動産取得税の軽減措置の要件となります。
例えば、固定資産税評価額1,100万円の新築住宅なら、1,200万円控除で課税標準は0円になります。
一方で、40㎡の住宅は対象外になりますので、購入前に床面積や用途を確認しておくと、申請漏れを防ぎやすくなるでしょう。
- 床面積50㎡以上240㎡以下であること
- 自己居住用住宅であること
- 新築後1年以内の取得であること
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2：中古住宅で軽減措置手続きが必要なケース
中古住宅でも、一定条件を満たせば軽減措置を利用でき、中古住宅では特に耐震基準がポイントになります。
例えば、1981年以降の新耐震基準に適合した住宅は対象になりやすく古い住宅でも、耐震改修済みなら対象になるケースもあります。
中古住宅は築年数によって控除額が変わりますので、購入前に耐震基準適合証明書を確認すると手続きがスムーズになります。
- 中古住宅を取得してから6か月以内に居住の用にしているか
- 合計所得金額が2,000万円以下であるか
- 床面積が50平方メートル以上・さらに床面積の2分の1以上を自身の居住用にしているか
- 10年以上にわたり分割して返済できる方法になっているか
- 居住年およびその前2年、その後3年の計6年間に譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないか
3：新築住宅用土地で軽減措置手続きが必要なケース
新築住宅用土地も、軽減措置の対象になります。
不動産取得税の軽減措置の要件は土地だけではなく、建てる住宅の条件も重要になります。
例えば、土地の固定資産税評価額600万円の場合、不動産取得税は600万円×1/2×3％＝9万円です。
この場合、ここに土地の税額控除を適用すると、0円になります。
住宅建築予定がない土地は対象外になりますので注意してください。
| 種類 | 控除額 |
|---|---|
| 土地 | 10万円未満は免税 |
| 新築・増改築（建物） | 1戸につき23万円未満は免税 |
| その他（中古住宅の売買などの建物） | 1戸につき12万円未満は免税 |
4：中古住宅用土地で軽減措置手続きが必要なケース
中古住宅用土地でも、条件を満たすと軽減措置を利用できます。これは建物部分が軽減対象であることが前提です。
例えば、中古住宅が新耐震基準を満たしている場合です。この場合、土地側の税額控除も適用される可能性があります。
一方で、建物が軽減対象外なら、土地の特例も使えないケースがありますので土地だけではなく、建物条件も確認することが重要です。
- 自己の居住の用であるか
- 床面性は50㎡～240㎡であるか
- 一定の耐震基準を満たしているかどうか
不動産取得税の軽減措置手続きの注意点とは
不動産取得税の軽減措置は、期限内の申請がポイントになります。
申請時期を逃すと軽減を受けられない場合がありますので、ここでは申請期限や納税時期を解説します。
ぜひ、参考にしてください。
不動産取得税の軽減措置手続きの申請期限
不動産取得税の軽減措置は、期限内に申請する必要があり、多くの自治体では60日以内が目安になります。
例えば、4月1日に住宅を取得した場合、5月末頃までに申請が必要になるケースがあります。ただし、都道府県によって期限は異なります。
「後で申請すればいい」と考えると、軽減を受けられない場合がありますので、住宅取得後は、早めに税事務所へ確認することが重要と言えるでしょう。
不動産取得税の納税通知書が届く時期
不動産取得税の納税通知書は、不動産取得後すぐには届かないことが多く、一般的には3〜6か月後が目安になります。
例えば、春に住宅を購入すると、夏〜秋頃に通知が届くケースになります。また軽減措置申請済みなら、減額後の税額が反映されて届きます。
通知が来ない場合でも、非課税とは限りませんので、半年以上届かない場合は、都道府県税事務所へ確認してください。
不動産取得税の軽減措置を払った後の流れ
不動産取得税を支払った後でも、軽減措置によって還付される場合があります。
特に申請タイミングが遅れた場合に多くあります。
例えば、本来0円になる住宅で20万円を納税したケースです。還付申請が認められると、20万円が返金されます。
還付には時間がかかる場合があります。納税後も、申請状況を確認しておくことが大切です。
不動産取得税の60日を過ぎた場合
申請期限の60日を過ぎると、軽減措置を受けられない可能性がありますが、自治体によって対応は異なります。
例えば、期限後でも事情説明により受理されるケースがある一方で、完全に対象外になる場合もあります。
「もう無理だ」と自己判断せず、税事務所へ相談することが重要です。
期限を過ぎていたとしても、税事務所へ相談し還付申請できるか確認をしてください。
不動産取得税の軽減措置手続きに必要な書類
不動産取得税の軽減措置を受けるには、必要書類の提出が必要です。
不備があると申請が遅れるため、事前に確認しておくことが重要なポイントになります。
1：不動産取得税申告書
不動産取得税申告書は、軽減措置手続きで必須になる書類で、主に不動産の所在地や取得日などを記載します。
例えば、新築住宅を取得した場合は、建物や土地の情報を記入します。記載内容に誤りがあると、申請が受理されない場合があるので注意してください。
申告書は都道府県のホームページで取得できるケースが多いので、事前にダウンロードして準備すると手続きを進めやすくなるでしょう。
- 都道府県指定の様式になっており、不動産情報を記載する書類
- 軽減措置申請時に必要になる
2：登記事項証明書
登記事項証明書は、不動産の所有権を確認する書類です。
登記事項証明書は軽減措置手続きでは、多くの自治体で提出を求められます。
例えば、住宅の所在地や面積、取得者名義などが記載されており、床面積条件の確認にも利用されます。
登記事項証明書は取得に時間がかかる場合があるため、オンライン申請が可能な自治体もありますので、早めに準備しておくと良いでしょう。
- 不動産の登記内容を確認する書類
- 法務局で取得できる
- 所有者情報が必要
3：売買契約書
売買契約書は、不動産取得の事実を確認するために必要です。
売買契約書は、契約日や購入者情報を確認する目的ことが目的となっています。
例えば、契約書には売買金額や引き渡し日が記載されており、税事務所では、取得日確認に利用されるケースがあります。
原本提出ではなく、コピー提出が一般的ですが、自治体によって異なる場合があるため、事前確認が重要になります。
4：住民票
住民票は、住宅を自己居住用として利用する確認書類です。
不動産取得税の軽減措置では、居住用である必要があるため、自己の居住用であることを証明します。
例えば、購入した住宅へ住民票を移していない場合、軽減対象外になるケースがあります。
住民票は市区町村役場で取得でき、マイナンバーカードがあれば、コンビニ発行に対応している自治体もあります。
耐震基準適合証明書が必要なケース
中古住宅では、耐震基準適合証明書が必要になる場合があります。特に築年数が古い住宅では耐震基準適合証明書が重要になります。
例えば、1982年以前の旧耐震基準住宅は、そのままでは軽減対象外になるケースがあります。一方で耐震改修済みなら対象になる場合があります。
証明書は建築士などが発行してくれますので、中古住宅購入前に取得できるか確認してください。
不動産取得税の軽減措置手続きはどこで行うのか
不動産取得税の軽減措置は、市役所ではなく都道府県税事務所で行います。地域によって窓口や申請方法が異なるため、事前確認が必要になります。
都道府県税事務所で行う場合
不動産取得税の軽減措置は、都道府県税事務所で手続きします。固定資産税とは窓口が異なる点に注意が必要です。
例えば、東京都なら都税事務所、北海道なら道税事務所が窓口となるように、市役所では対応していないケースが一般的です。
最近は郵送申請に対応する自治体も増えています。ただし、書類不備時は再提出になるため、事前確認が必要となります。
北海道で不動産取得税手続きを行う場合
例えば北海道で手続きをする場合を解説します。
北海道で不動産取得税手続きを行う場合は、道税事務所が窓口になります。地域ごとに担当事務所が分かれています。
例えば、札幌市なら札幌道税事務所が担当し、地方エリアでは、最寄りの道税事務所へ申請します。
北海道は面積が広いため、郵送申請を利用する人も多いようです。
繰り返しになりますが、必要書類を事前確認すると、手続きをスムーズに進められるでしょう。
札幌で不動産取得税手続きを行う場合
もう少し具体的に地域を指定し、札幌市で見てみましょう。
札幌で軽減措置手続きを行う場合は、札幌道税事務所が窓口となり、土日・祝日はお休みのため、平日に相談対応を行っています。
例えば、住宅取得シーズンの3〜4月は窓口が混雑しやすい傾向にありますので、事前に予約が可能ならば予約をし時間に余裕を持って来所すると安心です。
事前に必要書類をそろえると、当日手続きを終えやすくなります。また郵送対応可否も確認しておくと便利です。
郵送で手続きする方法
不動産取得税の軽減措置は、郵送で対応できる自治体があります。仕事で平日に行けない人でも利用しやすい方法の1つとい言えるでしょう。
例えば、申請書や住民票のコピーをまとめて送付しますが、自治体によっては返信用封筒を求められるケースがあります。
繰り返しになりますが不備があると、その分遅れてしまいますので事前に問い合わせをして確認しましょう！
また普通郵便では紛失リスクがありますので、簡易書留など追跡可能な方法を使うと安心です。
代理人が手続きする場合
仕事で時間がない、手続きが複雑そうでやりたくない・・・という方は代理人にしてもらうというのも1つの手段です。
不動産取得税の軽減措置は、代理人でも手続きできますが、委任状提出を求められるケースがあります。
例えば、平日に仕事で行けない場合、家族や司法書士へ依頼できますが、家族でも委任状が必要な自治体があります。
代理申請を利用すると、忙しい人でも手続きを進めやすくなるでしょう。
不動産取得税の軽減措置手続きの流れ
不動産取得税の軽減措置は、事前準備から還付申請まで流れを理解しておくことが重要です。
順番を把握すると、申請漏れを防ぎやすくなります。
STEP1 :必要書類を準備する
不動産取得税の軽減措置手続きでは、最初に必要書類を準備します。書類不足は申請遅れの原因になりますので注意して下さい。
例えば、新築住宅なら住民票や売買契約書が必要ですし、中古住宅では、耐震基準適合証明書が追加される場合があります。
自治体によって必要書類が異なるため、事前確認が重要です。
早めに準備すると、手続きをスムーズに進めやすくなります。
- 申告書を用意する
- 住民票を取得する
- 登記事項証明書を準備する
STEP2: 都道府県税事務所へ申請する
必要書類がそろったら、都道府県税事務所へ申請しましょう。書類は期限内に提出することが重要です。
例えば、取得後60日以内を期限にしている自治体があり、。期限超過で軽減対象外になるケースもあります。
状況によっては、期限を過ぎても大丈夫な場合もあるかもしれませんが、基本は期限内に申請することです！損をしないためにも、期限内に提出することを心がけましょう！
申請後は、書類不備がないか確認されます。不備があると再提出になるため、提出前の確認が大切です。
STEP3: 納税通知書を確認する
申請後は、不動産取得税の納税通知書が届きます。
納税通知書には、軽減措置適用後の税額が記載されています。
例えば、固定資産税評価額1,000万円の新築住宅なら、1,200万円控除で税額0円になるケースがあります。
1000万円-1200万円=0円以下
通知内容に誤りがないか確認することが重要です。もし疑問がある場合は、税事務所へ相談しましょう。
- 納税通知書には軽減後の税額が記載される
- 届くまでの期間は3〜6か月後が一般的
- 軽減措置に内容によっては、納付額が0円の場合もある
STEP4 :不動産取得税を納付する
納税通知書が届いたら、不動産取得税を納付します。多くの自治体では一括納付です。
納付方法は、例えば金融機関やコンビニで支払えるケースがありますし、自治体によってはキャッシュレス決済対応もあります。
納付期限を過ぎると延滞金が発生する場合がありますので、住宅購入後は支払いスケジュールも確認しておきましょう。
STEP5: 還付申請を行う
不動産取得税の軽減措置申請が遅れた場合でも、還付申請できるケースがあります。
これは、本来不要な税金を取り戻せる制度ですが、全てのケースが還付されるとは限りませんので注意して下さい。
例えば、30万円納税後に軽減対象と判明した場合、還付申請で返金される可能性があります。
ただし、還付申請にも期限があります。気づいた時点で早めに税事務所へ相談することが重要です。
不動産取得税の軽減措置で税額が0円になる計算方法
不動産取得税は、計算方法を知ると税額0円になるか判断しやすくなります。
固定資産税評価額や控除額を理解すると、資金計画も立てやすくなります。
不動産取得税の計算式
不動産取得税は、固定資産税評価額を基準に計算します。住宅用不動産の税率は原則3％です。
建物の計算式は「固定資産税評価額×3％」です。例えば、評価額1,500万円なら、税額は45万円になります。
土地と建物は別々に計算します！
次は土地の計算です。土地は固定資産税評価額を1/2にして計算します。
評価額1,000万円なら、1,000万円×1/2×3％＝15万円です。土地は軽減措置の影響が大きい点が特徴です。
合計で60万円になる計算ですね！
新築住宅の軽減措置の計算例
新築住宅は、建物評価額から1,200万円控除できます。そのため、税額が0円になるケースがあります。
例えば、固定資産税評価額1,100万円の住宅です。1,100万円−1,200万円で課税標準は0円になります。
長期優良住宅では、控除額が1,300万円になる特例もあります。住宅性能によって優遇内容が変わる点を確認しておきましょう。
不動産取得税の節税方法とは？軽減措置で0円にする条件
長期優良住宅の要件は以下の記事に詳しく載ってますよ！
購入を検討の方はSUUMOの無料アンケートで相談してするのが良いでしょう。
中古住宅の軽減措置の計算例
中古住宅も、条件を満たせば軽減措置を利用できますが、耐震基準が重要になります。
例えば、1997年築の中古住宅で、固定資産税評価額900万円の場合です。控除額1,000万円を適用すると、課税標準は0円になります。
900万円-1000万円=0円以下
ただし、築年数によって控除額は変わりますので、購入前に、耐震証明や築年数を確認することが大切です。
不動産取得税がかからない新築・中古住宅とは？計算方法と軽減措置を解説
中古住宅の軽減措置の要件は以下の記事に詳しく載ってますよ！
土地の軽減措置の計算例
宅用用の土地は、税額控除によって負担を減らすことが可能です。条件を満たすと、0円になるケースもあります。
例えば、固定資産税評価額1,200万円の土地です。まず、1,200万円×1/2×3％＝18万円を計算します。
ここに住宅用土地の特例控除を適用します。控除額が18万円を超えると、不動産取得税は0円になります。
住宅用土地の特例控除額は「45,000円」または「住宅の床面積などを基に計算した金額」のいずれか大きい方が適用されます。一般的な住宅では計算式による控除額の方が大きくなることが多く、控除額が18万円以上になると、不動産取得税額を全額差し引けるため税額は0円になります。
不動産取得税の軽減措置手続きでよくある失敗
不動産取得税の軽減措置は、条件や期限を誤解すると損をする場合があります。
ここでは、実際によくある失敗例を解説します。
申請期限を過ぎてしまう
不動産取得税の軽減措置は、期限内に申請しなければ受けられない場合があり、特に取得後60日以内としている自治体が多くあります。
例えば、住宅購入後に忙しくて放置すると、軽減対象外になるケースがあります。この場合数十万円の負担増につながる可能性があるので注意してください。
期限後でも還付申請できる場合がありますが、自治体ごとに対応が異なるため、早めに確認することが重要です。
必要書類が不足する
必要書類が不足すると、申請手続きが進まない場合があります。特に中古住宅では、耐震関係書類の不足が多い傾向にあります。
例えば、住民票を移していない状態では、自己居住用確認ができませんので、軽減措置が受けられないなんてこともあります。
再提出になると、手続き完了まで時間がかかりますので、事前に必要書類一覧を確認しておくことが重要です。
軽減措置の条件を勘違いする
軽減措置は、どの住宅でも利用できるわけではありません。条件を勘違いすると、税額が想定より高くなる場合があります。
例えば、40㎡の住宅は、50㎡以上の条件を満たさず対象外になるケースがあります。
また、投資用アパートや別荘は対象外になる場合があります。購入前に条件を細かく確認することが重要です。
不動産取得税がかからない新築・中古住宅とは？計算方法と軽減措置を解説
不動産取得税がかからないと思い込む
不動産取得税は、通知が来ないから0円とは限りません。自治体の処理状況で遅れる場合があります。
例えば、取得後半年近く通知が届かないケースがある一方で、軽減措置適用済みで0円になる場合もあります。
自己判断で放置すると、延滞金が発生する可能性がありますので、4通知が来ない場合は税事務所へ確認してください。
不動産取得税の軽減措置手続きに関するよくある質問
不動産取得税の軽減措置は、申請時期や必要書類など疑問が多い制度です。
ここでは、特によくある質問をまとめて解説します。
不動産取得税の軽減措置はいつ申請すればいいですか？
不動産取得税の軽減措置は、住宅取得後できるだけ早く申請することが重要です。多くの自治体では60日以内が目安です。
例えば、4月に住宅を取得した場合、5月末頃までの申請が必要になるケースがあります。
期限を過ぎると軽減を受けられない場合がありますので取得後は、必要書類を早めに準備しておきましょう。
不動産取得税の軽減措置を申請するには何が必要ですか？
軽減措置申請には、複数の書類が必要になり、不備があると再提出になる場合があります。
例えば、中古住宅では耐震基準適合証明書を求められるケースがあります。
自治体によって必要書類は異なりますので事前にホームページや税事務所で確認すると、スムーズに申請しやすくなります。
- 申告書
- 住民票
- 売買契約書
- 登記事項証明書
多くの場合は上記の書類が必要になりますよ！
不動産取得税の減額申請はどこですればいいですか？
不動産取得税の減額申請は、都道府県税事務所で行います。固定資産税とは窓口が異なるため注意が必要です。
例えば、北海道なら道税事務所、東京都なら都税事務所が窓口です。
最近は郵送申請に対応する自治体も増えています。平日に行けない場合は、郵送可否を確認すると便利です。
不動産取得税は都道府県・固定資産税は市町村と担当している所が異なるからですね！
不動産取得税の軽減措置を払った後はどうなりますか？
軽減措置前に税金を支払っても、条件を満たしていれば、後から還付されるケースがあります。
例えば、20万円納税後に軽減対象と判明した場合です。還付申請により20万円が戻る可能性があります。
還付まで数か月かかるケースもありますので、申請後は自治体からの案内を確認しておきましょう。
不動産取得税の通知が来ないのはなぜですか？
不動産取得税の通知は、自治体の処理状況により、取得後すぐには届かない場合があります。
例えば、登記確認に時間がかかると、半年近く通知が来ないケースもあります。
また、軽減措置適用で0円の場合、通知が送付されない自治体もありますので自己判断せず、税事務所へ確認すると安心です。
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まとめ｜不動産取得税の軽減措置手続きを理解して税負担を減らそう
不動産取得税の軽減措置は、新築住宅や中古住宅、住宅用土地で税負担を大きく減らせる制度です。条件を満たすと、税額が0円になるケースもあります。
ただし、床面積や耐震基準、自己居住用など細かな条件があり、申請期限を過ぎると軽減措置を受けられない場合があるため注意が必要です。
また、必要書類の不足や申請漏れもよくある失敗です。住宅取得後は、都道府県税事務所へ早めに確認すると良いでしょう。
不動産取得税は、固定資産税評価額を基準に計算されます。購入価格だけで判断せず軽減措置や控除額を含めて資金計画を立てることが重要です。