不動産投資を始めたいけれど、「何から手を付ければいいのか」「自己資金はいくら必要か」「初心者でも失敗しない物件はどう選ぶのか」で迷っていませんか。利回りの数字だけを追うと、空室や修繕、金利変動で想定より手残りが減ることもあります。
この記事では、不動産投資初心者が最初に押さえるべき基本の仕組みから、始め方の流れ、自己資金・年収目安、少額で始める方法、おすすめ物件の選び方、失敗しないチェックポイント、そして出口戦略までを順番に解説します。
読み終える頃には、次に取るべき行動が具体的に見えるはずです。
ぜひ、最後までご覧になってくださいね！
目次
不動産投資が初めての方最初に理解することは
不動産投資は「家賃収入（インカム）」と「売却益（キャピタル）」で収益を狙う投資です。まずは仕組みと、不動産投資が初めての方が取り組みやすい手法を解説します。
不動産投資のインカムとは
不動産投資のインカムは次のように考えます。
不動産投資は「家賃収入（インカム）」とは、不動産を保有し続けることで、毎月継続的に得られる収入のことをいいます。
家賃収入といっても、単純に「家賃＝利益」ではなく
- 月額家賃
- 共益費・管理費
- 駐車場代
- 更新料（地域による）
- 礼金の一部（実質収益扱い）
などの入ってくるお金から
- ローン返済
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税
- 管理会社手数料
- 修繕費
などの出ていくお金を差し引いた金額が家賃収入と考えます。
単純に入ってくるだけのお金が収入になるわけではないというのがポイントですね！
不動産投資のキャピタルゲインとは
不動産投資のキャピタルゲインは次のように考えます。
不動産投資のキャピタルゲインは不動産を“売ったとき”に発生する利益のことをいいます。
具体例で考えると
- 購入価格：2,000万円
- 売却価格：2,400万円
→ 利益：400万円（キャピタルゲイン）となる。
※実際にはここから費用と税金が引かれるので計算式は以下のようになります。
・キャピタルゲイン ＝ 売却価格 −（取得費＋売却費用）
投資用不動産 売却で後悔しない人が必ずやっている“高値売却の正解”を徹底公開 
取得費や売却費用に関しては上記の記事を参考にしてくださいね！
地方高利回りならインカム型・都心や駅近ならキャピタル型で運用し、インカムで保有した後に最終的にキャピタルで大きく利益を取るのが理想ですね。
不動産投資の基本的な仕組み
不動産投資の基本的な仕組みは以下の通りです。
- 収益は「家賃収入」と「売却益」の2本柱
- 支出は「ローン返済・管理費・修繕・税金」が中心
- 利益は「家賃−支出」の残りで決まる
家賃収入は毎月入る一方、空室や修繕で支出が増えると手残りが減ります。
購入時はローン返済額だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税なども含めて「毎月いくら残るか」を見ましょう。最終的に売却するなら購入価格だけでなく、将来の売りやすさも収益の一部として考えるのが基本です。
不動産投資が初めての方でも取り組みやすい投資手法
- 区分マンションは管理の手間が比較的小さい
- 一棟は規模が大きく、運営力が求められやすい
- 少額はクラウド型で分散しやすい
不動産投資が初めての方は「管理の難易度」と「金額の大きさ」を軸に選ぶと迷いにくいでしょう。
区分は一室から始められ、管理会社に任せやすい反面、空室になると収入がゼロになることもあります。また一棟は部屋数が多く分散されリスクも減る傾向にありますが、修繕や入退去対応の設計を怠ると思わぬ出費が重なることもあるので注意が必要です。
少額で経験を積むなら、仕組みを理解した上でクラウド型を使う選択肢もあります。
不動産投資のメリット
不動産投資の魅力は、働いている間も資産が収益を生む点です。代表的なメリットを3つに絞って紹介します。
1：安定した家賃収入を得られる可能性がある
- 契約が続く限り、毎月の家賃収入が入る
- 株価のように日々価格が変動しにくいので長期の運用がしやすい
- 長期で家計の補助になりやすい
会社員にとって家賃収入は「毎月の追い風」になり得ます。たとえばローン返済と経費を差し引いて月2万円残れば、年24万円のキャッシュフローです。ボーナス頼みよりも計画が立てやすく、教育費や老後資金の積み立てに回しやすいのが利点といえるでしょう。
ただし安定は「入居が続くこと」が前提なので、需要のある立地選びが重要になります。
2：ローンを活用して資産形成ができる
- レバレッジで大きな資産を持てる
- 返済の一部は資産（元本）として積み上がる
- 団信で保障が付くケースがある
レバレッジとは『小さい自己資金で、大きな資産を動かす仕組み』のことをいいますが、投資の世界では「お金を借りて資産を買い、利益を拡大する」ことを意味します。この場合、不動産投資は金融商品ではなく
「家賃を生む事業を買う」行為と言えるでしょう。
自己資金だけで物件を買うのは時間がかかりますが、ローンなら早い段階で資産を持てます。
返済はお金が減っているイメージがありますが、支払いが終えれば不動産は自分の物になります。
銀行は抵当権をつけてますが、支払いを続けていくと銀行の持分が減っていく形になりますから最終的には自分の資産として残るわけですね！
返済は「利息」と「元本」に分かれ、元本返済は資産の積み上げです。さらに団体信用生命保険（団信）が付く場合、万一の際に残債が整理され、家族に物件が残る形になります。
借りられるから買うのではなく、返せる設計で使うのがコツです。
3：インフレ対策として活用できる
- 物価上昇局面で家賃が見直される可能性がある
- 現金だけより資産分散になる
- 実物資産として一定の強みがある
インフレが進むと、現金の価値は相対的に目減りします。賃貸需要があるエリアでは、更新や再募集で家賃が上がる余地があり、収入が物価に追随する可能性があります。
もちろん必ず上がるわけではなく、地域の人口動態や競合状況が影響します。現金一択ではなく、実物資産を組み合わせることで家計全体の耐性を高められるでしょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資はメリットだけでなく「起きがちな失敗パターン」を先に潰すのが近道です。代表的な3つのリスクを説明します。
1：空室リスクによって収入が減少する
空室になると家賃収入がゼロになりますが、ローン返済は続きます。
再募集では仲介手数料や広告料がかかり、想定外の出費になることもあります。
対策は「需要がある立地」「競争力のある家賃設定」「管理会社の募集力」の3点を事前に確認することです。購入前に周辺の賃料相場と空室状況を調べ、想定家賃が強気すぎないかを確認すると空室リスクは軽減するでしょう。
立地条件や物件の魅力にもよりますが、極端な価格設定はNGですよね。
値段を下げて早めに空室をなくすことで家賃収入を得るのも方法の1つですよね。
2：修繕費や維持費が発生する
給湯器やエアコンは寿命があり、入居者入れ替え時に交換が必要になることもあります。
区分なら管理費と修繕積立金が固定で、収入が減っても支出は減りません。
対策は「年間でいくら積み立てるか」をルール化することです。たとえば毎月の手残りから一定額を修繕口座に回し、突発出費でも家計が崩れない形にしておくとよいでしょう。
一般的に言われている目安は以下の通りです。
| 設備 | 寿命の目安 | 交換サイン |
|---|---|---|
| 給湯器 | 10〜15年 | お湯温度が不安定・エラー多発 |
| エアコン | 10〜13年 | 効きが悪い・水漏れ・異音 |
| 換気扇 | 10〜15年 | 音が大きい・回らない |
| IH/ガスコンロ | 10年前後 | 点火不良・温度ムラ |
3：価格下落による売却損の可能性がある
不動産は「売れる価格」が最後に効いてきます。購入時に高値づかみすると、数年後に売りたくても残債より売却額が低くなり、持ち出しが必要になるケースがあります。
対策は、購入前に周辺の取引事例を確認し、出口価格を保守的に置くことです。さらに「売るなら誰が買うか」を想像し、駅距離や間取りなどの需要が落ちにくい条件を優先すると下落の影響を受けにくくなるでしょう。
物の価値は時間とともに下がっていくので、最終的に売却価格を想定しておくことが重要ですね！
不動産投資始め方STEP5
最初の一件は、気合よりも手順が重要です。再現性のある流れに沿って進めると、判断ミスが減るでしょう。
順番に解説していきます。
STEP1 投資目的を明確にする
投資は長期目線で行うものですから、投資目的を明確にする必要があります。
以下の3つは念頭に置いておくとよいでしょう。
- 目的は「毎月の手残り」か「将来の売却益」か
- 許容できるリスクと手間を決めているか
- 保有期間の目安を置いているか
目的が曖昧だと、物件選びの基準がぶれます。たとえば毎月の手残りが目的なら、空室に強い立地と管理体制が最優先です。将来の売却益を狙うなら、出口で買い手が付きやすい資産性を重視しましょう。さらに「家族の支出が増える時期に売る」など、ライフイベントと連動させると計画が現実的になります。
最初に軸を決めるほど、比較がスムーズになります。
STEP2 自己資金と借入可能額を把握する
自己資金を全部頭金に入れると、修繕や空室で詰まるので、諸費用（仲介手数料、登記費用など）と、数か月分の赤字耐性を含めて資金計画を作りましょう。
借入は「借りられる額」と「返せる額」が別物です。手取り収入と既存ローンを前提に、毎月の返済額が家計を圧迫しないラインを先に決めておくと安全です。
- 自己資金は「頭金＋諸費用＋運転資金」で考える
- 借入は年収だけでなく返済比率も影響する
- 生活防衛費は別で残す
STEP3 投資エリアと物件種別を決める
初心者の方は、賃貸需要が読みやすいエリアから始めるのが堅実でしょう。
例えば、駅に近い単身需要が強い地域は、募集が比較的安定しやすい傾向があります。物件種別は、区分なら管理の仕組みが整いやすい一方、空室の影響が直撃します。一棟は分散効果がある反面、修繕と運営の設計が必須です。
自分がどこまで関与できるかで選ぶと、途中で疲弊しにくくなります。
- エリアは「賃貸需要」と「売りやすさ」を優先する
- 種別は「区分／一棟／戸建て」で難易度が変わる
- 管理体制を前提に選ぶ
STEP4 物件調査と収支シミュレーションを行う
シミュレーションは「うまくいった場合」だけで作らないことが大切です。家賃は近隣の募集事例で確認し、満室前提にしないよう注意します。支出は管理費や修繕積立金、固定資産税などの定番に加え、空室期間や広告料も見込みます。さらに金利が上がった場合や家賃が下がった場合でも赤字が耐えられるかを確認すると、物件の安全度が見えます。
家賃は「周辺相場」で裏取りをして、支出は「管理・修繕・税金・空室」を入れて考えましょう。
金利上昇や空室のストレステストをするのも方法の1つですよね。
STEP5 融資申込と売買契約を行う
融資条件が決まらないまま契約すると、資金計画が崩れる危険があります。事前審査で金利・期間・自己資金を固め、契約はその前提で進めましょう。
売買契約前には重要事項説明で、物件の法的制限や管理状況を確認して下さい。引渡し後に「誰が募集し、誰が入金管理するか」を決めておくと、運用が滑らかです。
最初の契約ほど慎重に進める価値があります。
- 融資は事前審査で条件を固める
- 契約前に重要事項説明を確認する
- 引渡し後の管理体制を整える
宅地建物取引士の最重要事項説明があります。不明な点は必ず確認しましょう！
不動産投資が初めての方に必要なことは自己資金と年収目安を把握すること
不動産に限らずですが、誰しも最初にがつまずきやすいのが資金計画です。
「必要なお金の内訳」と「年収の見方」を分けて考えると整理できますので見ていきましょう。
自己資金の目安を理解する
自己資金は頭金だけではありません。購入時には仲介手数料、登記費用、火災保険料などがかかります。さらに運用開始後に空室が出たり、設備交換が必要になったりすると一時的に赤字になります。
たとえば「空室2か月＋修繕10万円」でも耐えられるように、生活防衛費とは別に運転資金を確保する必要があります。最初から余力を残す設計が、継続できる投資につながります。
逆を言うと、余力がない状態で行うと資金繰りが悪化するので、生活を圧迫するようでしたら今は投資を行う時期ではないと言えるでしょう。
- 自己資金＝頭金＋諸費用＋運転資金
- 諸費用は物件価格とは別に発生する
- 運転資金は空室や修繕の赤字に備える
生活を良くするために行うのに、生活を圧迫するようなら意味がないですもんね・・・
そーゆうこと！正に無理のない計画を立てることが大事なんですね！
融資を受けるための年収条件を理解する
年収が高くても、住宅ローンや車のローンが大きいと融資評価は厳しくなり得ます。
重要なのは「月々いくら返せるか」で、家計の固定費を踏まえた返済比率がポイントです。
目安を決めるなら、投資用ローン返済が家計を圧迫しない水準に置きます。ボーナス払い頼みはブレやすいので、月収の範囲で回る形にすると安定します。年収は入口、計画は中身で勝負です。
年収が高くても他のローンが多くあれば融資は通りにくくなります。
金融機関からすれば、いくら年収があっても他でローンを多く組んでればいざという時に返してもらえるか不安ですもんね・・・
不動産投資が初めての方におすすめする物件の選び方
不動産投資が初めての方は「条件の良さ」ではなく「失敗しにくさ」で選ぶのが良いでしょう。
ここでは選定基準を3つに分けて解説していきます。
需要が安定している立地を選ぶ
立地は不動産投資の土台です。駅から遠い、周辺に同タイプの新築が大量供給される、といった条件は空室につながりやすくなります。
まず「誰が借りるか」を決め、職場が集まるエリアや生活利便が高い場所を優先します。判断材料として、近隣の賃料相場と募集件数を見て、長く住む人が多い地域かを確認すると精度が上がるでしょう。立地は後から変えられないため、最優先でリサーチしましょう。
資金に余裕があれば駅近などの物件は1Kなどでも重要は多くありますが、必ずしも正解とは限りません。
徒歩で15分とかなら駅から少し離れても家賃が安い方がいいと言う方もいますからね。
大事なのはどのような希望を持っている人を基準に選ぶかですね！
- 賃貸需要は駅距離・雇用・人口動態が影響する
- 単身・ファミリーなど需要のタイプを選ぶ
- 周辺の供給過多を避ける
空室になりにくい物件を選ぶ
空室対策は「刺さる相手に刺さる条件」を揃えることです。
単身ならオートロックや独立洗面台などが重視されることがありまし、ファミリーなら学校距離・病院・公園の有無などが重視されます。加えて、建物の共用部の清掃状態や掲示物の整頓は内見で印象を左右します。見た目の管理が悪いと、同じ家賃でも選ばれにくくなります。募集の強さは、設備だけでなく管理品質でも決まると覚えておきましょう。
- 間取りは需要の多い型に寄せることが重要
- 設備はターゲットの必需品を優先するして整える
- 管理状態は内見で差が出る
将来売却しやすい物件を選ぶ
購入時点で出口を決めると、判断が行いやすくなります。区分マンションは実需（自宅）で買う人がいるエリアだと、投資家だけに頼らず売りやすくなります。売却価格は周辺の成約事例で裏取りし、希望的観測を排除します。融資が付きやすい価格帯かどうかも重要です。
最後に売る時の「買い手の数」を増やす設計が、ポイントになります。
不動産投資初心者の方が少額から始める方法とは
いきなり大きな借入が不安なら、少額で経験を積む方法があります。
目的は「理解を深めること」なので、儲け急ぎは避けましょう。
区分マンション投資から始める方法
区分は一棟より初期ハードルが低く、初心者の方が最初の経験を積みやすい手法です。
一方で入居者が退去すると収入がゼロになるため、空室耐性のある資金計画が欠かせません。シミュレーションは、家賃が想定より下がった場合や空室1〜2か月が出た場合でも耐えられるかで判断します。少額で始めるほど「守り」を厚くすると、継続しやすくなるでしょう。
- 一室から始められ、管理を委託しやすい
- 空室時の影響が大きい点に注意して行う
- 収支は「家賃−（返済＋経費）」で見る
不動産クラウドファンディングを活用する方法
クラウド型は、数万円など少額で始めやすく、複数案件に分散しやすいのが特徴です。いきなり物件を買う前に「不動産の収益構造」を体感したい人にもおすすめです。
ただし、途中で換金できない期間がある、想定利回りは確定ではない、といった条件があります。募集画面だけで判断せず、リスク説明や手数料、優先劣後構造（損失の負担順）を確認してから選んでください。
クラウドファンディングなら、安定性バランス型のCREAL（クリアル）や利回り重視タイプのCOZUCHI（コヅチ）がいいですね！
不動産投資が初めての方の勉強方法とは
不動産投資が初めての方は「体系で学ぶ」と「最新情報を拾う」を分けると効率が上がります。
学び方を2ルートに分けて解説します。
初心者向けの書籍で基礎知識を学ぶ方法
書籍の強みは、学ぶ順番が整っていることです。
利回り、ローン、税金、管理などをバラバラに学ぶと理解ができず、頭の中で整理ができないでしょう。まずは「収支の組み立て」「リスクの種類」「出口の考え方」を一通り押さえ、次に実務寄りの章でチェックリスト化すると効率的です。
読んだ内容は、実際の物件広告で数字を当てはめてみると定着しやすいので基礎が固まると、良い話と危ない話の見分けが早くなるでしょう。
セミナーやブログで最新情報を収集する方法
最新情報はセミナーやブログが役立ちます。特に金利や融資姿勢、市況は変わりやすいので、複数ソースで確認しましょう。ただし不動産投資が初めての方は「成功事例だけ」を見せられると判断が歪みがちです。
参加するなら、費用の内訳、失敗事例、リスク説明があるかをチェックして下さい。ブログも同様で、根拠となるデータや一次情報（公的機関など）に当たっているかを確認すると精度が上がります。情報は集めるより、選ぶ力が重要になります。
一度自分で不動産ブログを作成するのも方法としては有効です。
ブログを作るうちに知識も付きますし、良い発信媒体になるからです。とはいえ、経験が少ない方はどのブロバイダがいいか分からない方もいらっしゃると思います。
XサーバーやConoHa WING・ロリポップ！が多くの方が使用しているので安心です。
私はXサーバーさんを使用してますよ！
不動産投資の初心者の方が失敗しないためのチェックポイント
失敗の多くは「数字の見落とし」と「出口の甘さ」です。初心者の方が最低限守るべき3つのチェックポイントを解説します。
利回りだけで物件を判断しない
利回りが高く見えても、管理費や修繕積立金、固定資産税、空室などを入れると手残りが消えることがあります。表面利回りは「家賃÷価格」なので、経費がゼロの前提です。実質では経費を差し引き、さらに家賃が下がるケースも試算してください。
例えば家賃を5％下げても黒字が残るかを見ると、危険な物件がふるい落とせます。数字は派手さより、耐久力で評価しましょう。
正確な数字を出すにはDCF法が一般的ですね。DCF法（Discounted Cash Flow法）＝将来のお金を現在の価値に直して評価する方法です。
不動産投資では【いくら儲かるか】より今の価値でいくら儲かるかが重要だからですね。
現在価値=将来のキャッシュフロー÷(1+割引率)年数でDCF法は考えます。100万円の価値の物件も5年後には割り引かなければいけないかもしれません。
そこで式に当てはめると100万円÷(1.04)5≒82万円になります。
５年後には82万円の価値になると考えた上で設計する必要があるということですね！
長期収支シミュレーションを必ず行う
短期で黒字でも、長期で赤字になる物件は珍しくありません。築年数が進むと設備交換や大規模修繕の負担が出るからです。そこで5〜10年の収支を年次で作り、修繕を「いつ・いくら」で入れます。さらに金利が上がった場合の返済額増、空室が続いた場合の赤字を試します。ここで耐えられないなら、物件ではなく計画の見直しが必要です。
長期で見て初めて安全度が分かります。
- 5年、10年単位で収支を作る
- 修繕イベントを年次で入れる
- 金利上昇と空室でストレステストする
ストレステストとは、「うまくいったら」ではなく「失敗したら耐えられるか？」を確認する作業です。儲かるかより耐えれるかが重要です。
出口戦略を購入前に設定する
出口を決めずに買うと、相場が悪い時に売る羽目になります。購入前に「何年後に売るか」を仮置きし、周辺の取引事例から売却価格を保守的に設定します。さらに残債がどれくらい減るかを年次で見て、売却時に手元に残る金額を計算しましょう。売却には仲介手数料などの費用もかかるため、そこまで含めておくと現実的です。出口が見える投資は、途中で迷いが減りますので実践してみてください。
不動産投資向いている人とは
向き不向きは才能より「性格と家計の設計」で決まります。不動産投資が向いてるタイプを2つに分けて整理します。
長期的な資産形成を目的としている人
不動産投資は、株の短期売買のようにすぐ結果が出るものではありません。家賃収入を積み上げ、元本返済で資産を育てる発想が合う人ほど続けやすいです。
たとえば「10年でローン残債を減らし、出口で利益を確保する」といった設計ができると、途中の値動きに振り回されにくくなります。長期で焦らず進める人に向いた投資です。
何事も長期目線と起こりうるトラブルを想定して運用することが大事ですね！
安定した収入があり資金管理ができる人
会社員の安定収入は、不動産投資の大きな強みになります。空室が出ても家計が崩れない余力があり、固定費を把握して「毎月いくらまでなら投資に回せるか」を決められる人は有利でしょう。
さらに、修繕積立や税金の支払いをルール化できると、突発支出で慌てることもありません。投資の成否は、物件選びだけでなく資金管理でも決まります。
不動産投資とは正しい始め方を理解し資産形成を進めること
不動産投資の最初の一歩は「勢い」より「型」が重要です。
仕組み→資金計画→物件選び→シミュレーション→出口の順に整えると、失敗の確率が下がります。利回りの数字だけで判断せず、空室や修繕、金利変動を織り込んだ長期収支で安全度を確認すると良いでしょう。
初心者の方でも、守りを固めたうえで小さく始めれば、家計の味方になる資産形成に育てることが可能になります。
