不動産の生前贈与と相続はどちらが得？税金や節税方法を徹底比較

「親名義の不動産を生前贈与したいけれど、税金はいくらかかるの？」「相続と生前贈与では、どっちがいいの？」と悩んでいませんか？

不動産の生前贈与は、贈与税や登録免許税などの費用が発生するため、事前の確認が重要です。しかし一方で、税制の特例を活用すれば、税負担を抑えられる場合もあります。

この記事では、不動産の生前贈与にかかる税金や費用、相続との違い、節税方法、必要書類から手続きの流れまでわかりやすく解説します。

後悔しない不動産の引き継ぎ方を、一緒に確認していきましょう。

ポッケちゃん

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不動産の生前贈与とは

不動産の生前贈与とは、所有者が生きている間に土地や建物を無償で譲ることです。

親から子どもへ財産を引き継ぐ方法として利用されています。ただし、親子間でも贈与税が発生する場合があるため、仕組みを理解しておくことが大切になります。

生前贈与は生きている間に不動産を無償で譲ること

不動産の生前贈与は、所有者が生きている間に土地や建物を無償で譲る方法です。これは贈与する側と受け取る側が合意することで成立します。

例えば、父親が所有する土地を息子へ無償で譲る場合が該当します。

相続との大きな違いは、不動産を引き継ぐ時期です。

生前贈与では、親が元気なうちに不動産の引き継ぎを進められますが、贈与契約が成立しただけでは登記名義は自動的に変わりませんので注意して下さい。

親から子どもへの生前贈与も贈与税の対象になる

贈与税は、個人から財産を贈与された人に課される税金なので、親子間だからという理由だけで非課税になるわけではありません。

例えば、父親から評価額1,000万円の土地を贈与された場合、贈与税の計算が必要です。

適用する制度によって贈与時の税額が変わるため、贈与を受ける前に税負担を確認しましょう。

不動産の生前贈与は土地や建物の一部持分でもできる

不動産の生前贈与は、土地や建物の全部だけでなく、一部の所有権を譲ることも可能です。

この所有権の割合を「持分」といいます。

例えば、父親が単独所有する評価額2,000万円の土地について、持分の2分の1を息子へ贈与するケースです。

贈与する持分の評価額は、単純計算で次のようになります。

ただし、共有名義になると、不動産全体を売却する際などに共有者間の合意が必要です。

持分の贈与は可能ですが、将来の管理や売却も考えて割合を決めることが重要になります。

不動産を生前贈与するメリット

不動産の生前贈与には、希望する相手に財産を引き継げるなどのメリットがあります。

さらに将来の相続税を軽減できる可能性があるほか、賃貸物件では家賃収入を子どもへ移すことも可能です。

では具体的なメリットを解説していきましょう。

希望する相手に不動産を引き継げる

生前贈与のメリットは、不動産を引き継いでほしい相手を自分で選べることです。

相続では、遺言書がなければ相続人同士で遺産分割について話し合う必要があります。

例えば、父親が所有する実家を長男に引き継がせたい場合、生前贈与であれば父親と長男が合意した時点で贈与契約を結び、名義変更を進められますが、相続では遺言書がない場合、相続人同士で財産の分け方を話し合うことがあります。

ポッケちゃん

特定の子どもだけに高額な不動産を贈与すると、将来の相続で不公平感が生じる可能性がありトラブルに発展する可能性があるからです。

ただし、生前贈与であっても、ほかの相続人の遺留分に影響する可能性があります。

希望する相手へ確実に財産を引き継ぐには、贈与契約だけでなく、家族への説明も大切です。

ただし、相続や贈与が無くても遺留分が発生する可能性はあります。

遺留分（いりゅうぶん）とは、亡くなった人の配偶者や子どもなど、一定の法定相続人に法律で保障されている最低限の遺産取得分のことです。また兄弟姉妹には遺留分はありません。

具体例で遺産が3,000万円で父親が亡くなり、相続人が母親と子供2人で父親が「全財産を長男に相続させる」と遺言を残していた場合です。

この場合、母親は750万円、次男は375万円について、長男に遺留分侵害額請求ができる可能性があります。（遺産以外の贈与や債務などがない単純な例です。）

ポッケちゃん

現在の制度では、遺留分侵害額請求は原則として金銭の支払いを求める権利であり、遺留分侵害額請求には期限がありますので注意して下さい。

将来の相続税を軽減できる可能性がある

不動産の生前贈与は、条件によって将来の相続税を軽減できる可能性があります。

相続税は、亡くなった人が残した財産などを基に計算される税金です。

例えば、父親の財産が8,000万円あり、そのうち評価額2,000万円の土地を子どもへ贈与した場合を考えます。

贈与後の父親の財産は、単純計算で6,000万円になります。

ただし、贈与した土地が相続税の計算に加算される場合もあります。

また、贈与税が高額になれば、相続税を減らせても総額では損をする可能性があります。

生前贈与による節税効果は、贈与税と将来の相続税を合わせて判断しましょう。

賃貸物件の家賃収入を子どもに移転できる

賃貸マンションなどの収益不動産を生前贈与すると、将来の家賃収入を子どもに移転することができます。

例えば、父親が年間240万円の家賃収入を得ているマンションを息子に贈与したとします。

贈与後は、原則として息子が家賃収入を受け取ることになり、仮に10年間同じ家賃収入が続けば、合計2,400万円です。

この収入が父親の財産として蓄積されなくなるため、将来の相続税対策につながる可能性があります。

ポッケちゃん

ただし、家賃収入を得た息子には所得税などが発生する場合があるので注意が必要です。

贈与前に収支や税負担を確認しどの方法がベストか調べておくことが重要です。

親が元気なうちに不動産の承継を進められる

親が元気なうちに不動産を生前贈与すると、本人の意思を確認しながら財産を引き継げます。

例えば、70代の父親が所有する実家を、50代の息子が将来管理する予定だとします。

父親の判断能力が十分なうちに贈与すれば、名義変更や管理方法について話し合いながら進められます。

親が認知症などによって契約内容を理解する判断能力を失った場合、原則として不動産の生前贈与はできません。

贈与契約には、財産を無償で譲る本人の意思と、受け取る側の承諾が必要であり、判断能力がない状態で締結した契約は、民法上無効となります。

ポッケちゃん

将来のトラブルを防ぐためにも、親の判断能力が十分にあるうちに、家族で不動産の引き継ぎ方を話し合い、必要な手続きを進めましょう。

また、成年後見制度を利用しても、本人の財産を守ることが優先されるため、子どもへの生前贈与は原則として認められません。

不動産を生前贈与するデメリット

不動産の生前贈与には、税負担や家族間のトラブルなどのデメリットがあります。特に、相続より税金が高くなる場合があるため注意が必要です。

計算が多く少し大変に感じますが贈与した後に後悔しないよう、代表的なデメリットを解説していきましょう。

相続よりも税金の負担が大きくなる場合がある

不動産の生前贈与は、相続よりも税金の負担が大きくなる場合があります。

贈与税は相続税と比べて税率が高くなるケースがあり、不動産取得税も原則として発生するためです。

例えば、評価額2,000万円の土地を父親から息子へ贈与する場合を考えます。

• 贈与税＝（贈与財産の評価額－基礎控除110万円）×税率－控除額に合わせて計算する
• （2,000万円－110万円＝1,890万円）×45％－265万円＝585万5,000円
• 贈与税は585万円の計算になる

参照：国税庁HP

このように、評価額2,000万円の土地を父親から息子へ贈与する場合、条件を満たせば相続時精算課税制度によって贈与時の贈与税を585万5,000円から0円に抑えられます。

暦年課税を利用すると、基礎控除後の1,890万円に対して贈与税が計算されます。

一方、相続では基礎控除や各種特例によって、相続税が発生しない場合もあります。

さらに、生前贈与では名義変更時の登録免許税も必要です。

税負担を抑えたい場合は、生前贈与と相続の税金を比較してから判断しましょう。

小規模宅地等の特例を適用できない

生前贈与で取得した土地には、相続税の小規模宅地等の特例を適用できません。

この特例は、相続や遺贈によって取得した一定の宅地などが対象になるためです。

例えば、「父親が住んでいた土地を息子が相続する場合、小規模宅地等の特例の適用要件を満たせば、330㎡までの土地について相続税評価額を80％減額できます。」

参照：国税庁HP

評価額3,000万円の土地なら、計算例は次のとおりです。

3,000万円×80％＝2,400万円

3,000万円－2,400万円＝600万円（相続税の計算では土地を600万円として評価する）

この場合、相続税の計算上の評価額を600万円に抑えられます。

これを基に整理すると以下の計算になります。

参照：国税庁HP

※これは3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）を基に計算してます。

このように、評価額3,000万円の土地を息子1人が相続する場合、ほかに相続財産がなければ相続税は0円です。

ただし、適用には居住状況や取得者などの条件があります。

生前贈与を検討するときは、相続で利用できる特例を失わないか確認することが重要です。

贈与後は原則として一方的に取り消せない

不動産の贈与契約を結んだ後は、原則として一方的に取り消すことはできません。

なぜなら、贈与は一方的な約束ではなく、双方の合意によって成立する契約だからです。

特に、贈与契約に基づいて名義変更まで完了した場合、元の所有者へ戻すには新たな手続きが必要になります。

父親が土地を返してほしいと考えても、息子の同意なしに所有権を戻すことは原則として困難ですし、土地を返してもらう際に、新たな贈与税などが発生する可能性もあります。

なお、書面によらない贈与には、履行前の解除に関する民法上の規定があります。

贈与後のトラブルを防ぐためにも、契約前に十分な話し合いを行いましょう。

不動産の生前贈与にかかる税金・費用

不動産を生前贈与すると、贈与税だけでなく不動産取得税や登録免許税が発生する場合があります。

もちろん、専門家へ手続きを依頼すれば報酬も必要です。

実際にいくらかかるのか把握するため、税金と費用の種類をみていきましょう。

贈与税は不動産の評価額に応じて課税される

贈与税は、不動産を無償で受け取った人に課税される税金です。

税額は贈与された不動産の評価額や課税方法によって異なります。

例えば、父親から評価額1,000万円の土地を贈与された場合、暦年課税では年間110万円の基礎控除を差し引きます。

課税価格＝1,000万円－110万円＝890万円

この890万円を基に贈与税を計算します。

贈与税の課税方法には、主に次の2種類があります。

相続時精算課税では、贈与時に税金が発生しなくても、将来の相続税の計算に影響する場合があります。

贈与税を計算するときは、評価額だけでなく課税方法も確認しましょう。

不動産取得税は土地や建物の取得時に課税される

不動産取得税は、土地や建物を取得した人1度だけ課税される地方税です。

売買だけでなく、贈与によって取得した不動産も原則として課税対象になります。

基本的な計算式は次の通りです。

本則税率は4％ですが、2027年3月31日までの取得については、土地と住宅に3％の軽減税率が適用されます。

例えば、課税標準額1,000万円の住宅用建物を贈与された場合です。

1,000万円×3％＝30万円

ただし、一定の住宅には課税標準からの控除などが適用される場合があります。

また、宅地等には課税標準を2分の1にする特例があります。

実際の税額は、不動産の種類や軽減措置の適用条件によって変わります。

ポッケちゃん

詳しくは以下の記事で詳しく解説しています！

2026年7月21日 不動産取得税の軽減措置手続き完全版｜必要書類・期限・申請方法を解説

登録免許税は名義変更の登記時にかかる

登録免許税は、不動産の所有権移転登記を行う際に納める税金です。

贈与による所有権移転登記の税率は、原則として2％になります。

計算式は次の通りです。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を贈与された場合です。

1,000万円×2％＝20万円

この場合、登録免許税は20万円となります。

一方、相続による所有権移転登記の税率は原則0.4％となり、同じ評価額1,000万円なら、相続登記の登録免許税は4万円になります。

名義変更にかかる税金だけでも差が生じるため、贈与と相続を比較する際の重要な判断材料です。

ポッケちゃん

詳しくは以下の記事で詳しく解説しています！

2026年10月26日 不動産登記とは？費用・必要書類・手続きの流れをわかりやすく解説

司法書士や税理士への依頼には報酬が発生する

司法書士は所有権移転登記、税理士は贈与税の申告などを依頼する専門家ですが、不動産の生前贈与を専門家へ依頼すると、税金とは別に報酬が発生します。

例えば、親から子どもへ土地を贈与する場合、司法書士に名義変更を依頼できます。

また、相続時精算課税制度を利用する場合は、税理士へ申告手続きを相談することも可能ですが、専門家への報酬は、依頼内容や不動産の数、手続きの複雑さによって異なります。

なお、司法書士報酬と登録免許税は別の費用です。

依頼前には、報酬だけでなく税金や証明書の取得費用を含めた見積もりを確認しましょう。

不動産の生前贈与にかかる贈与税の計算方法とシュミレーション

不動産の生前贈与で発生する贈与税は、評価額や適用税率によって大きく変わります。

特に、暦年課税では基礎控除110万円を差し引いた後の金額で税額を計算します。ここでは、具体的な計算式と評価額別のシミュレーションを紹介します。

贈与税の計算には相続税評価額を使用する

不動産の贈与税は、原則として相続税評価額を基に計算します。

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するために使用する財産の評価額ですが、土地と建物では、主な評価方法が異なります。

例えば、路線価が1㎡当たり10万円、面積が200㎡の土地を考えます。

単純計算では、次のようになります。

10万円×200㎡＝2,000万円

ただし、実際の土地評価では、形状や道路との接し方などによる補正が必要になる場合がありますし、賃貸中の不動産では評価額が調整されることもあります。

正確な贈与税を把握するには、適切な方法で不動産を評価することが重要です。

暦年課税の贈与税は基礎控除110万円を差し引いて計算する

暦年課税では、1年間に贈与された財産の合計額から110万円を差し引いて贈与税を計算します。

110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。

基本的な計算式は次の通りです。

この390万円に、適用される税率を使って贈与税を計算します。

なお、年間110万円の基礎控除は、贈与する人ごとではなく、受け取る人ごとに適用されます。

父親と母親からそれぞれ100万円ずつ贈与された場合、年間贈与額は200万円です。

複数人から贈与を受ける場合は、合計額で判断しましょう。

贈与税の税率は一般税率と特例税率で異なる

暦年課税の贈与税には、一般税率と特例税率があります。

特例税率は、原則として18歳以上の人が父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受ける場合に適用されます。

税率は基礎控除110万円を差し引いた後の金額で判断します。

例えば、父親から息子へ1,000万円を贈与した場合は、1,000万円－110万円（基礎控除）＝890万円で考え以下の表に合わせると

結果として、20歳の息子の方が54万円も贈与税が安くなります。

ポッケちゃん

親子間の贈与でも税率が変わる理由は、成人した子どもへの財産移転を促進する税制上の優遇措置が設けられているためです。

評価額1,000万円の不動産を贈与した場合の税額シミュレーション

評価額1,000万円の不動産を親から子どもへ贈与した場合、暦年課税では177万円の贈与税が発生するケースがあります。

50歳の息子が80歳の父親から土地を贈与され、特例税率を適用する場合を考えてみましょう。

まず、基礎控除110万円を差し引きます。

1,000万円－110万円＝890万円

890万円に対応する特例税率は30％、控除額は90万円です。

計算式は次の通りです。

したがって、贈与税は177万円になります。

ただし、相続時精算課税制度を利用する場合は計算方法が異なります。

この試算は、ほかに贈与を受けていない場合の金額です。

評価額2,000万円の不動産を贈与した場合の税額シミュレーション

評価額2,000万円の土地を親から子どもへ贈与した場合、暦年課税では585万5,000円の贈与税が発生するケースがあります。

50歳の息子が80歳の父親から贈与を受け、特例税率を適用する場合をシュミレーションしてみます。。

まず、基礎控除110万円を差し引きます。

2,000万円－110万円＝1,890万円

課税価格1,890万円に対応する特例税率は45％、控除額は265万円です。

計算式は次の通りです。

この場合、贈与税は585万5,000円になります。

さらに、登録免許税や不動産取得税などが発生する可能性があります。

不動産の評価額が高くなるほど、贈与税の負担も大きくなる点に注意しましょう。

評価額3,000万円の不動産を贈与した場合の税額シミュレーション

評価額3,000万円の土地を親から子どもへ贈与した場合、暦年課税では1,035万5,000円の贈与税が発生するケースがあります。

50歳の息子が80歳の父親から贈与を受け、特例税率を適用する場合です。

基礎控除110万円を差し引くと、課税価格は次のようになります。

3,000万円－110万円＝2,890万円

課税価格2,890万円に対応する特例税率は45％、控除額は265万円です。

計算式は次の通りです。

この場合、贈与税だけで1,000万円を超えます。

高額な不動産を贈与する場合は、相続時精算課税制度や相続による取得も比較することが重要です。

不動産の生前贈与で活用できる非課税制度・控除

不動産の生前贈与では、一定の条件を満たすことで贈与税の負担を軽減できます。

代表的な制度は、暦年課税と相続時精算課税制度です。また、夫婦間の居住用不動産には特別な控除があります。

それぞれの仕組みを確認しましょう。

暦年課税は年間110万円までの基礎控除を利用できる

暦年課税では、1年間に受け取った贈与財産の合計額から110万円を控除でき、この基礎控除を利用すれば、年間110万円以下の贈与については原則として贈与税が発生しません。

例えば、評価額1,000万円の土地について、毎年110万円相当の持分を贈与する方法が考えられます。

ただし、不動産の持分を毎年贈与する場合、その都度、所有権移転登記などが必要です。

また、最初から土地全体を分割して贈与する約束が成立している場合、契約内容によっては税務上の取り扱いが異なる可能性があります。

暦年課税を利用する際は、毎年の贈与内容と手続き費用を確認しましょう。

相続時精算課税制度は年間110万円の基礎控除を利用できる

相続時精算課税制度では、2024年1月1日以後の贈与から年間110万円の基礎控除が設けられています。

この基礎控除の範囲内で贈与された財産は、原則として将来の相続税の課税価格にも加算されません。

例えば、父親から息子へ毎年100万円相当の財産を贈与する場合です。

年間110万円以下であれば、相続時精算課税制度の基礎控除の範囲内に収まります。

ポッケちゃん

この制度は原則として60歳以上の父母や祖父母などから、18歳以上の子どもや孫などへの贈与が対象です。

また、一度選択すると、同じ贈与者について暦年課税へ戻すことはできませんので、制度の選択前に、将来の贈与計画まで考えることが重要です。

相続時精算課税制度は累計2,500万円の特別控除を利用できる

相続時精算課税制度では、年間110万円の基礎控除とは別に、累計2,500万円の特別控除を利用できます。

例えば、父親から評価額2,000万円の土地を贈与された場合です。

その年にほかの対象贈与がなければ、計算は次のようになります。

この1,890万円は、2,500万円の特別控除の範囲内です。

したがって、適切に制度を選択し、必要な申告を行えば、贈与時の贈与税は0円になります。

ただし、年間110万円の基礎控除を超えた部分は、原則として贈与者の死亡時に相続税の計算へ加算されます。

贈与税が0円でも、相続税まで必ず0円になるわけではありませんので注意して下さい。

夫婦間の居住用不動産の贈与は最大2,000万円の配偶者控除を利用できる

婚姻期間が20年以上の夫婦間では、居住用不動産などの贈与について最大2,000万円の配偶者控除を利用できます。

この制度は、暦年課税の基礎控除110万円と併用できます。

例えば、夫から妻へ評価額2,000万円の自宅を贈与する場合です。

要件を満たせば、配偶者控除によって贈与税の課税価格を0円にできます。

主な条件は次の通りです。

なお、同じ配偶者からの贈与について、この控除を利用できるのは原則として一度だけです。

不動産の生前贈与と相続はどちらが得？

不動産を引き継ぐ際は、生前贈与と相続のどちらが有利なのか比較することが重要になります。

税金だけを見ると相続が有利になるケースがありますが、不動産の値上がりや家賃収入によっては生前贈与が適する場合もあります。

相続は登録免許税の負担を抑えやすい

不動産の名義変更にかかる登録免許税は、一般的に生前贈与より相続の方が低くなります。

贈与による所有権移転登記の税率は2％ですが、相続による所有権移転登記は原則0.4％だからです。

例えば、固定資産税評価額2,000万円の土地を取得する場合を比較します。

同じ土地でも、取得方法によって登録免許税に32万円の差が生じます。

ただし、相続登記には一定の免税措置が適用される場合もありますので、登記費用を重視するなら、相続の方が有利になるケースが多いでしょう。

相続は不動産取得税が原則としてかからない

不動産取得税は、生前贈与では原則として課税されますが、相続による取得では原則として課税されません。

不動産取得税は、売買や贈与などによる不動産の取得に対して課税される地方税です。

例えば、固定資産税評価額2,000万円の住宅用建物を贈与された場合を考えます。

軽減措置を考慮せず、税率3％で単純計算すると次の通りです。

一方、同じ建物を相続によって取得した場合、不動産取得税は原則として0円です。

ポッケちゃん

これは地方税法第73条の7第1項第1号によって、相続による不動産の取得が非課税と定められているためです。

ただし、実際の贈与では住宅に対する控除などが適用される可能性があります。

生前贈与と相続を比較するときは、不動産取得税の有無も確認しましょう。

相続は小規模宅地等の特例で税負担を軽減できる場合がある

相続では、小規模宅地等の特例によって土地の相続税評価額を大幅に減額できる場合があります。

例えば、亡くなった親が住んでいた土地を、要件を満たす子どもが相続するケースです。

特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡までの部分について評価額を80％減額できます。

例えば、評価額3,000万円の土地全体が特例の対象になる場合です。

相続税の計算上、評価額を600万円に減らせます。

ただし、同居の有無や取得者の状況などによって適用条件が異なります。

生前贈与ではこの特例を利用できないため、相続が有利になる場合があります。

生前贈与は将来値上がりが見込まれる不動産で有利になる場合がある

将来値上がりする可能性が高い不動産は、生前贈与が有利になる場合があります。

特に、相続時精算課税制度では、相続税に加算される贈与財産について、原則として贈与時の評価額を使用するためです。

例えば、現在の評価額が2,000万円の土地を贈与した場合を考えます。

その後、父親が亡くなるまでに土地の評価額が3,000万円になったとします。

相続時精算課税制度を利用していれば、原則として贈与時の評価額を基に相続税を計算します。

ただし、年間110万円の基礎控除部分などの取り扱いには注意が必要です。

また、将来の値上がりは保証されません。

不動産の価格動向と税負担を比較して判断することが大切です。

生前贈与は収益不動産の家賃収入を早期に移転できる

賃貸アパートなどの収益不動産は、生前贈与によって将来の家賃収入を子どもへ移すこともでき、親が所有し続ける場合と比べて、親の財産が増えることを抑えられる可能性があります。

例えば、年間家賃収入300万円のアパートを息子へ贈与するケースです。

贈与後10年間の家賃収入を単純計算すると、次のようになります。

親が所有し続ければ、この家賃収入は原則として親の所得になりますが、贈与後は原則として息子の所得です。

ただし、家賃収入には所得税などがかかり、修繕費などの支出も発生しますので注意して下さい。。

収益不動産では、贈与時の税金と将来の収益を合わせて比較しましょう。

不動産の生前贈与を自分で行う手続きの流れ

不動産の生前贈与は、専門家に依頼せず自分で手続きを進めることも可能ですが、贈与契約書の作成や所有権移転登記、贈与税の申告などが必要になる場合があります。

ここでは、手続きの流れを6つのステップで解説します。

STEP1｜贈与する不動産の評価額を確認する

贈与税と登録免許税では、税金を計算する際に使用する評価額が異なるため、最初に贈与する不動産の評価額を確認します。

贈与税では原則として相続税評価額を使用しますが、登録免許税では原則として固定資産税評価額を使用します。

例えば、土地の相続税評価額が1,500万円、固定資産税評価額が1,200万円の場合です。

贈与税は1,500万円を基に計算し、登録免許税は1,200万円を基に計算します。

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や市区町村が発行する証明書などで確認できます。

評価額を正しく把握することが、贈与費用を計算する第一歩です。

STEP2｜贈与税の課税方法を選択する

不動産の評価額を確認したら、贈与税の課税方法を検討します。

主な方法は、暦年課税と相続時精算課税制度です。

例えば、父親から評価額2,000万円の土地を贈与される場合を考えてみましょう。

ただし、相続時精算課税制度を選択すると、同じ贈与者について暦年課税に戻せないことと、将来の相続税に影響する可能性がある点に注意して下さい。

贈与時の税額だけでなく、相続時の負担も考慮して選びましょう。

STEP3｜親子間で贈与契約書を作成する

贈与する不動産と課税方法を決めたら、親子間で贈与契約書を作成します。

贈与契約書は、不動産を無償で譲ることについて双方が合意した事実を残す書類です。

例えば、父親が息子へ土地を贈与する場合、次の内容を記載します。

不動産の表示は、登記事項証明書に記載された内容を基に記載します。

贈与契約書は、後日のトラブル防止だけでなく、登記手続きでも重要な書類になりますので、内容に誤りがないか確認して作成しましょう。

STEP4｜名義変更に必要な書類を準備する

贈与契約書を作成したら、所有権移転登記に必要な書類を準備します。

贈与による登記では、贈与する側と受け取る側の双方に必要な書類があります。

主な書類は次の通りです。

なお、印鑑証明書は原則として作成後3か月以内のものが必要です。

登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合、住所変更登記などが必要になることもありますので、事前に管轄法務局へ確認すると手続きを進めやすくなるでしょう。

STEP5｜法務局で所有権移転登記を申請する

必要書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ所有権移転登記を申請します。

贈与による所有権移転登記は、原則として贈与者と受贈者が共同で申請します。

また、申請方法には、窓口への提出や郵送、オンライン申請などがあります。

例えば、札幌市にある土地を贈与する場合は、その土地を管轄する法務局で手続きを行います。

登記申請時には、登録免許税の納付も必要になり、書類に不備がある場合は、補正を求められることがあります。

登記が完了すると、受贈者の所有権が登記記録に反映されます。

手続きに不安がある場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。

STEP6｜必要に応じて贈与税の申告・納税を行う

不動産の名義変更が完了したら、必要に応じて贈与税の申告と納税を行います。

贈与税の申告期間は、原則として贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までです。

例えば、2026年中に土地を贈与された場合、原則として2027年の申告期間内に手続きを行います。

暦年課税では、年間の贈与額が110万円以下であれば、通常は贈与税の申告は不要です。

ただし、相続時精算課税制度の特別控除を利用する場合などは、申告が必要になります。

また、相続時精算課税制度を初めて選択する場合は、所定の届出が必要です。

期限を過ぎると特例を利用できない場合があるため、早めに準備しましょう。

不動産の生前贈与による名義変更の必要書類

不動産の生前贈与では、所有権移転登記に必要な書類を準備しなければなりません。

贈与する親と受け取る子どもでは、用意する書類が異なりますので、手続きをスムーズに進めるため、代表的な必要書類と取得方法を解説していきます。

贈与する親は登記識別情報や印鑑証明書を準備する

不動産を贈与する親は、原則として登記識別情報または登記済証と印鑑証明書を準備します。

登記識別情報は、不動産の登記名義人であることを確認するための重要な情報です。

ポッケちゃん

2005年（平成17年）の不動産登記法改正以前は、登記完了時に登記済証（権利証）が交付されていました。2005年3月から登記識別情報制度への移行が始まり、2008年7月に全国で切り替えが完了しています。なお、以前に交付された登記済証は現在でも有効です。

また、印鑑証明書は、登記申請書類に押印された実印を確認するために使用します。

例えば、父親が土地を息子へ贈与する場合、父親の登記識別情報と印鑑証明書が必要です。

登記識別情報を紛失している場合でも、一定の代替手続きによって登記できる可能性がありますので、必要書類が見つからないときは、法務局や司法書士へ相談しましょう。

贈与を受ける子どもは住民票を準備する

不動産の贈与を受ける子どもは、所有権移転登記で新しい所有者の氏名と住所を登記記録に記載するために、原則として住所を証明する住民票の写しなどを準備します。

例えば、父親が所有する土地を子供へ贈与する場合、住所地の市区町村役場などで取得できる子供の住民票が必要です。

自治体によっては、マイナンバーカードを利用して、対応するコンビニエンスストアで取得することもできます。

なお、登記申請ではマイナンバーが記載されていない住民票を使用します。

取得する前に、必要な記載事項を確認しておきましょう。

贈与契約書は贈与の合意を証明するために作成する

贈与契約書は、親子間で不動産を無償で譲ることに合意した事実を証明するために作成します。

例えば、父親が息子へ土地を贈与する場合、契約書には土地の所在や地番、贈与日などを記載します。

ポッケちゃん

口頭でも贈与契約は成立し得ますが、不動産では書面を残すことが重要です。

不動産の表示は、登記事項証明書の内容に合わせることが基本です。

また、贈与契約書は登記原因証明情報として利用できる場合があります。

契約内容が曖昧だと、後から贈与の範囲や時期について争いになる可能性がありますので、双方が内容を確認し、署名や押印をして保管しましょう。

固定資産評価証明書は登録免許税の計算に使用する

固定資産評価証明書は、不動産の固定資産税評価額を確認するための書類です。

贈与による所有権移転登記では、原則として固定資産税評価額を基に登録免許税を計算します。

例えば、固定資産税評価額1,500万円の土地を贈与する場合です。

登録免許税の税率2％を適用すると、次のようになります。

この場合、登録免許税は30万円です。

固定資産評価証明書は、不動産が所在する市区町村で取得できます。

ただし、自治体や法務局の取り扱いによっては、課税明細書などで確認できる場合もあります。

登記申請前に、管轄法務局へ必要書類を確認しましょう。

不動産を生前贈与する際の注意点

不動産の生前贈与では、税金以外にも注意すべき点があり、特に相続開始前の贈与や住宅ローンが残る物件は、慎重な判断が必要になります。また、親の判断能力や共有名義の問題もないか確認しておきましょう。

相続開始前7年以内の贈与は相続税の課税対象になる場合がある

暦年課税による生前贈与は、一定期間内に行われたものが相続税の計算に加算される場合があります。

2024年の税制改正により、加算対象期間は段階的に3年から7年へ延長されています。

例えば、2031年以降に相続が発生した場合、相続開始前7年以内の一定の贈与が加算対象になります。

ただし、相続や遺贈で財産を取得した人などが対象です。

また、延長された4年間の贈与については、合計100万円まで加算されない措置があります。

生前贈与を行う際は、贈与税だけでなく将来の相続税への影響も確認しましょう。

住宅ローンが残る不動産は金融機関への確認が必要になる

住宅ローンが残っている不動産を生前贈与する場合は、不動産の所有権移転について金融機関の承諾が必要になる場合があるため、事前に金融機関へ確認する必要があります。

例えば、父親名義の住宅にローン残高1,000万円があるとします。

この住宅を息子へ贈与する場合、所有者が変わっても住宅ローンの返済義務が自動的に息子へ移るわけではなく、金融機関の承諾なく名義変更すると、契約違反となる可能性があります。

ローンの引き継ぎや借り換えが必要になるケースもあるため、贈与契約前に金融機関へ相談しましょう。

認知症で意思能力を失うと有効な贈与契約を結べない場合がある

親が認知症などによって契約内容を理解する能力を失った場合、民法では意思能力を欠いた状態で行った法律行為は無効とされるため、有効な贈与契約を結べない可能性があります。

例えば、父親が重度の認知症になり、土地を贈与する意味を理解できない場合は、この状態で息子が贈与契約書を作成しても、有効な贈与契約が成立するとは限りません。

ポッケちゃん

成年後見制度は、本人の財産や生活を守るための制度のため、成年後見人が選任されていても、本人の財産を自由に贈与できるわけではありません。

将来の生前贈与を考えている場合は、親に十分な判断能力があるうちに話し合いを進めましょう。

共有名義の不動産は持分の贈与によって権利関係が複雑になる場合がある

共有名義の不動産は、持分を生前贈与することで所有者が増え、売却や管理について共有者同士の調整が必要になり、権利関係が複雑になる可能性があります。

例えば、父親と母親がそれぞれ2分の1ずつ所有する土地を考えます。

父親が自分の持分を長男へ贈与すると、母親と長男の共有名義になります。

その後、土地全体を売却する場合は、原則として両者の合意が必要です。

さらに、共有者が亡くなると、その持分が相続されて所有者が増える可能性もあります。

将来の売却や管理を考え、共有状態が長期化しないように検討しましょう。

贈与を受けた不動産の売却時には譲渡所得税がかかる場合がある

生前贈与された不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

基本的な計算式は次の通りです。

例えば、売却価格3,000万円、取得費1,500万円、譲渡費用100万円の場合です。

特別控除がなければ、譲渡所得は次のようになります。

なお、贈与で取得した不動産は、原則として贈与者の取得費や取得時期を引き継ぎます。

売却を予定している場合は、贈与前に取得費や所有期間を確認しましょう。

不動産の生前贈与で損をしないための判断ポイント

不動産の生前贈与で損をしないためには、目先の贈与税だけで判断しないことが重要であり、名義変更の費用や親の老後資金、家族間の公平性も考慮する必要があります。

ここからは、将来の相続まで見据えた判断ポイントを紹介します。

贈与税だけでなく名義変更にかかる総費用を比較する

不動産の生前贈与では、贈与税が0円でも、登録免許税や不動産取得税が発生する場合があるため、贈与税だけでなく名義変更にかかる費用も含めて比較することが重要になります。

例えば、固定資産税評価額2,000万円の土地を贈与する場合です。

登録免許税は、原則として次のようになります。

さらに、不動産取得税や専門家への報酬が必要になる可能性があります。

一方、相続による所有権移転登記では、登録免許税の税率は原則0.4％で、同じ評価額なら8万円になります。

贈与時の税金だけでなく、取得にかかる総費用を比較して判断しましょう。

親の老後資金を確保できるか確認する

土地や建物を贈与すると親はその不動産を自由に売却できなくなるため、不動産を生前贈与する際は、親の老後資金を十分に確保できるか確認する必要があります。

例えば、父親が自宅以外に賃貸アパートを所有している場合を考えます。

アパートを息子へ贈与すると、原則として今後の家賃収入は息子に移り、その結果として、父親の生活費や介護費用に使える収入が減る可能性があります。

また、将来まとまった資金が必要になっても、贈与済みの不動産を父親の判断だけで売却することはできません。

生前贈与を行う前に、年金収入や預貯金、将来の介護費用などを確認しましょう。

兄弟間の公平性を考慮して贈与する相手を決める

不動産を特定の子どもへ生前贈与する場合は、兄弟間の公平性を考慮することが大切になります。

財産の分け方に大きな差があると、相続時にトラブルが発生する可能性があるからです。

例えば、父親が長男へ評価額3,000万円の土地を贈与する場合です。

次男に同程度の財産を残せない場合、不公平だと感じる可能性がありますので、このような場合は、預貯金や生命保険なども含めて財産の分け方を検討する方法があります。

ただし、生命保険金の取り扱いは契約内容などによって異なります。

生前贈与を円滑に進めるためには、贈与する相手だけでなく、ほかの相続人への説明も重要です。

相続時の税負担まで含めてシミュレーションする

不動産の生前贈与では贈与税を抑えられても将来の相続税が増える可能性があるため、贈与時と相続時の税負担を合わせてシミュレーションすることが重要です。

例えば、評価額2,000万円の土地を相続時精算課税制度で贈与する場合を考えます。

年間110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を利用すれば、贈与時の贈与税を0円にできるケースがありますが、特別控除を利用した部分は、原則として将来の相続税の計算に加算されます。

一方、相続で取得すれば、小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。

贈与と相続のどちらが得かは、財産全体の評価額や相続人の数によって変わります。

不動産の生前贈与に関するよくある質問

不動産の生前贈与を検討すると、非課税制度や手続き、売却時の税金など、さまざまな疑問が生じます。

特に、親子間の贈与や司法書士への依頼について気になる方も多いでしょう。

ここでは、よくある5つの質問に回答します。

親から子どもへの不動産の生前贈与は非課税にできる？

親から子どもへの不動産の生前贈与は、一定の制度を利用することで贈与税を0円にできる場合があります。

代表的なのが、暦年課税と相続時精算課税制度です。

暦年課税では、年間110万円までの贈与について原則として贈与税がかかりません。

一方、相続時精算課税制度では、年間110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を利用できます。

例えば、父親から評価額2,000万円の土地を贈与された場合、要件を満たせば贈与時の贈与税を0円にできます。

ただし、登録免許税や不動産取得税は別に発生する可能性があります。

また、将来の相続税への影響にも注意が必要です。

不動産の生前贈与は司法書士に依頼せず自分でできる？

所有権移転登記は、法律上必ず司法書士へ依頼しなければならない手続きではないため、不動産の生前贈与は、司法書士に依頼せず自分で手続きを進めることも可能です。

例えば、親から子どもへ土地を贈与する場合、必要書類を準備して管轄法務局へ登記申請できます。

ただし、登記申請書の作成や登録免許税の計算などを正確に行う必要がありますし、登記識別情報を紛失している場合や、登記簿上の住所が異なる場合は手続きが複雑になることもあります。

費用を抑えたい場合は自分で行う方法もありますが、不安がある場合は司法書士へ相談しましょう。

不動産を生前贈与した場合は確定申告が必要？

不動産を生前贈与された場合、贈与税の申告が必要になることがあります。

ただし、贈与税の申告と所得税の確定申告は別の手続きです。

例えば、暦年課税で年間110万円を超える財産を贈与された場合、原則として贈与税の申告が必要です。

また、相続時精算課税制度の特別控除を利用する場合も、所定の申告が必要になります。

一方、暦年課税で年間110万円以下の贈与しか受けていない場合は、通常、贈与税の申告は不要です。

贈与税の申告期間は、原則として贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までです。

必要な申告を期限内に行いましょう。

孫や甥・姪にも不動産を生前贈与できる？

贈与は、原則として財産を渡す人と受け取る人の合意によって成立するため不動産の生前贈与も、子どもだけでなく孫や甥・姪に対しても行えます。

例えば、祖父が孫へ土地を贈与することも可能です。

ただし、贈与税の税率や利用できる制度は、贈与者と受贈者の関係によって異なります。

18歳以上の孫が祖父母から贈与を受ける場合は、原則として特例税率の対象になる一方、叔父や叔母から甥・姪への贈与では、通常は一般税率を使用します。

また、相続時精算課税制度を利用できる相手にも条件があります。

参照：国税庁HP

このように贈与する相手によって税負担が変わる点を注意しましょう。

生前贈与された不動産を売却すると3,000万円控除は使える？

生前贈与された不動産でも、一定の条件を満たせば、売却時に3,000万円の特別控除を利用できます。

この特例は、原則として自分が住んでいるマイホームを売却する場合などに適用されます。

例えば、父親から贈与された住宅に息子が住み、その後売却するケースです。

居住用財産の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。

ただし、贈与された不動産が賃貸物件や投資用マンションの場合、通常はこの特例の対象になりません。

また、親子など特別な関係にある相手への売却では適用できない場合があります。

売却前に適用条件を確認しましょう。

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まとめ｜不動産の生前贈与は税金を比較して慎重に判断しよう

不動産の生前贈与は、親が元気なうちに希望する相手へ財産を引き継げる方法です。

ただし、贈与税や不動産取得税、登録免許税などが発生するため、相続よりも税負担が大きくなる場合があります。

今回紹介した重要なポイントは次の通りです。

• 生前贈与は親子間でも原則として贈与税の対象になる
• 暦年課税では年間110万円の基礎控除を利用できる
• 相続時精算課税制度では年間110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を利用できる
• 相続では小規模宅地等の特例を利用できる場合がある
• 生前贈与では登録免許税や不動産取得税の負担にも注意が必要
• 贈与時だけでなく、将来の相続税まで比較することが重要

例えば、評価額2,000万円の土地を親から子どもへ贈与する場合、暦年課税では585万5,000円の贈与税が発生するケースがあります。

一方、相続時精算課税制度を利用すれば、贈与時の贈与税を0円にできる可能性があります。

ただし、贈与税が0円になることと、相続より得になることは同じではありません。

不動産の生前贈与を検討する際は、親の財産状況や相続人の数、将来の不動産の利用方法も考慮しましょう。

税金や手続きに不安がある場合は、税理士や司法書士などの専門家へ相談し、家族に合った方法を選ぶことが大切です。