不動産登記とは？費用・必要書類・手続きの流れをわかりやすく解説

「不動産登記にはどのような手続きが必要？」「費用はいくらかかるの？」と疑問に感じていませんか。

不動産登記は、土地や建物の所有権を守るために重要な手続きです。申請を怠ると、権利関係のトラブルや過料につながる場合もあります。

この記事では、不動産登記の種類や必要書類、費用、申請方法を法律や公的機関の情報に基づいて解説します。

さらに、2026年の登記義務化や登録免許税の軽減措置、自分で申請する方法も紹介します。

登記の仕組みを理解し、余計な費用やトラブルを防ぎましょう。

ポッケちゃん

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不動産登記とは？土地や建物の権利を公示する制度

不動産登記とは、土地や建物の情報を公的な記録に残す制度であり、住宅の購入や相続では、所有者の名義を正しく登録することが重要になります。

ここでは、不動産登記の役割や法律上の決まり、登記をしない場合のリスクを解説します。

不動産登記は所有者や権利関係を明確にする登記

不動産登記は、土地や建物の所有者などを第三者が確認できるようにする制度です。

登記簿には、主に次の情報が記録されています。

例えば、3,000万円の中古住宅を購入した場合を考えてみましょう。

売買契約を結んだだけでは、登記簿上の所有者が売主のままになっていることがありますが、所有権移転登記を行えば、買主の名前が登記簿に記録されます。

これにより、第三者に対して自分が所有者であることを主張するための重要な根拠になります。

このように、不動産登記は、大切な財産の権利関係を明確にするための仕組みです。

不動産登記法は登記手続きのルールを定めている

不動産登記法は、土地や建物の登記に関する基本的なルールを定めた法律です。

具体的には、次のような内容が規定されています。

例えば、不動産を売買した場合、原則として売主と買主が共同で所有権移転登記を申請しますが、相続による所有権移転登記は、相続人が単独で申請できます。

このように、登記の原因によって手続きのルールが異なります。

なお、不動産登記法のほか、不動産登記令や不動産登記規則にも具体的な手続きが定められています。

申請する際は、登記の種類に応じたルールを確認しましょう

不動産登記をしないと権利関係のトラブルにつながる

不動産登記を放置すると、所有権をめぐるトラブルが発生するおそれがあります。

特に注意したいのは、第三者との権利関係です。

例えば、土地を購入したにもかかわらず、所有権移転登記をしなかったケースを考えてみましょう。

その後、売主が同じ土地を別の人にも売却した場合、登記の有無が権利関係の判断に大きく影響します。

ポッケちゃん

俗に言う二重譲渡ですね。登記の先後で決まりますので不動産登記は重要ですよ！

民法177条では、不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。

また、相続登記を放置すると、相続人が増えて手続きが複雑になる可能性もあります。

不動産を取得した際は、必要な登記を早めに済ませることが大切です。

参照：法務省HP

不動産登記の主な種類

不動産登記には、所有者を登録するものや住宅ローンの担保を記録するものなど、複数の種類があり、必要な登記は、不動産を取得した理由や現在の状況によって異なります。

代表的な6種類の登記について、それぞれの役割を確認しましょう。

表題登記は土地や建物の所在・面積などを記録する登記

表題登記は、土地や建物の物理的な状況を登記簿に記録する手続きです。

例えば、新築住宅が完成した場合、建物の表題登記を行います。

これは、建物が新しくできたことを公的な記録に反映するためです。

ポッケちゃん

表題部の登記は言わば、土地にプロフィールを付けるようなものです。表題部の登記は義務ですが無料で行えます。

新築建物の所有権を取得した人は、原則として取得から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。

正当な理由なく申請を怠ると、過料の対象になる場合があります。

なお、建物表題登記を専門家に依頼する場合、一般的には土地家屋調査士が担当します。

所有権保存登記は新築建物の所有者を記録する登記

所有権保存登記は、初めて建物の所有権を登記する手続きで、主に新築住宅を取得した際に行われます。

例えば、土地を購入して注文住宅を建てた場合を考えてみましょう。

建物表題登記では、建物の所在地や床面積などが記録されます。

その後、所有権保存登記を行うことで、権利部に所有者の情報が記録されます。

ポッケちゃん

こちらは義務ではありませんが、登記をしていないと誰の所有か分からなくなり後々所有権を主張する場合にトラブルになる可能性があります。

住宅ローンを利用する場合、金融機関が抵当権を設定するため、所有権保存登記が必要になるのが一般的です。

ポッケちゃん

この所有権保存登記を行う事で、初めて自分のものだと主張でき第三者に対抗が可能になります。

所有権保存登記は、建物の所有権を第三者に主張するための重要な手続きと言えるでしょう。

所有権移転登記は売買や相続による名義変更を記録する登記

所有権移転登記は、不動産の所有者が変わったことを記録する重要な手続きです。

主な原因には、次のものがあります。

例えば、父親が所有していた土地を子どもが相続した場合、登記簿上の所有者を父親から子どもへ変更します。

これが相続による所有権移転登記です。

中古住宅を購入した場合も、売主から買主への所有権移転登記を行いますが、売買と相続では必要書類や登録免許税の税率が異なります。

名義変更を進める際は、所有権が移転した原因に応じた手続きを確認しましょう。

抵当権設定登記は住宅ローンの担保権を記録する登記

抵当権設定登記は、住宅ローンなどの借入金を担保する権利を登記する手続きです。

抵当権とは、借主が返済できなくなった場合に、金融機関などが不動産から優先的に返済を受けるための権利です。

例えば、3,000万円の住宅ローンを組んで住宅を購入した場合を考えてみましょう。

金融機関は、その住宅に抵当権を設定するのが一般的で、登記簿の権利部（乙区）には、抵当権者や債権額などが記録されます。

抵当権設定登記は、金融機関が担保権を第三者に主張するために重要な手続きです。

抵当権抹消登記は完済した住宅ローンの担保権を抹消する登記

抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済などによって消滅した抵当権を登記簿から抹消する手続きです。

住宅ローンを完済しても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。

例えば、35年間の住宅ローンを完済した場合、金融機関から抹消登記に必要な書類が交付されます。

その書類を使って法務局に申請すると、登記簿上の抵当権を抹消できます。

ポッケちゃん

金融機関と共同で行うのが一般的ですが、申請自体は自分で行わなけらばいけませんので注意してくださいね。

抵当権が残ったままだと、将来の売却や新たな融資で手続きが必要になる場合があります。

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記も忘れずに進めましょう。

変更登記は登記名義人の住所や氏名の変更を反映する登記

変更登記は、登記簿に記録されている情報に変更があった場合に行う手続きです。

代表的なのが、所有者の住所や氏名の変更です。

例えば、住宅購入後に引っ越して住所が変わった場合を考えてみましょう。

住民票を移しただけでは、原則として登記簿上の住所は自動的に変更されません。

そのため、住所変更登記が必要になります。

2026年4月1日からは、所有権の登記名義人について住所・氏名変更登記が義務化されました。

ポッケちゃん

変更日から原則2年以内に申請する必要があります。

登記簿の情報を最新の状態に保つことが重要です。

不動産登記が必要になる5つのケース

不動産登記が必要になる場面は、住宅購入だけではありません。相続や贈与、住宅ローンの完済などでも登記手続きが関係します。

ここでは、日常生活で遭遇しやすい5つのケースを取り上げ、どのような登記が必要になるのかを説明します。

1：新築住宅を購入したとき

新築住宅を購入した場合、建物の状況や所有権を登記する必要があります。

主に関係する登記は、次の通りです。

例えば、土地を購入して3,500万円の注文住宅を建てた場合を考えてみましょう。

建物が完成したら、まず建物表題登記・所有権保存登記・建物の所有者を記録します。

住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も必要になるのが一般的です。

なお、建売住宅では、売主が建物表題登記を済ませている場合もあります。

必要な登記は契約内容によって異なるため、購入前に確認しておきましょう。

2：中古住宅や土地を購入したとき

中古住宅や土地を購入した場合は、所有権移転登記を行うのが一般的です。

すでに所有者が登記されているため、売主から買主へ名義を変更します。

例えば、2,500万円の中古マンションを購入した場合を考えてみましょう。

売買代金の決済と同じ日に、所有権移転登記を申請するケースが一般的であり、住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も併せて行われます。

また、売主の住宅ローンが残っている場合は、売主側で抵当権抹消登記を行うことがあります。

購入時は、登記簿に記録されている権利関係を事前に確認しましょう。

3：不動産を相続したとき

不動産を相続した場合は、相続登記が必要であり、2024年4月1日から相続登記が義務化された点に注意しましょう。

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

例えば、父親が亡くなり、長男が実家を相続した場合を考えてみましょう。

登記簿上の所有者が父親のままなら、長男への所有権移転登記を行います。

また、遺産分割協議によって取得者が決まった場合には、別途期限のルールが適用されることがあります。

相続登記を放置すると、将来の売却や相続手続きが複雑になる可能性があります。

相続が発生したら、早めに登記の準備を進めましょう。

4：不動産の贈与を受けたとき

土地や建物の贈与を受けた場合は、所有権移転登記を行います。

贈与とは、財産を無償で譲ることです。

例えば、親が所有する土地を子どもに無償で譲る場合を考えてみましょう。

贈与契約によって所有権が移転したら、登記簿上の名義も変更する必要があります。

贈与による所有権移転登記では、原則として固定資産税評価額の2％が登録免許税になります。

固定資産税評価額が1,000万円なら、登録免許税は原則20万円です。

さらに、贈与税や不動産取得税が発生する場合もあります。

贈与を検討する際は、登記費用だけでなく発生する税金も確認しましょう。

5：住宅ローンを完済したとき

住宅ローンを完済した場合は、抵当権抹消登記を行う必要があります。

金融機関への返済が終わっても、登記簿上の抵当権は自動的には消えません。

例えば、30年間返済していた住宅ローンを完済した場合を考えてみましょう。

まずは、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局に申請します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1個なら、合計2,000円になります。

将来の売却をスムーズに進めるためにも、完済後は早めに抵当権を抹消しましょう。

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の見方

不動産登記簿謄本には、土地や建物の情報が詳しく記載されています。

現在は、コンピューター化された登記記録の内容を証明する「登記事項証明書」が一般的であり、主な記載部分は表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）の3つに分かれています。

表題部で土地や建物の所在地・面積を確認する方法

表題部には、不動産の物理的な状況が記録されています。

土地の場合、主に次の項目を確認できます。

建物の場合は、所在地や家屋番号、構造、床面積などが記載されます。

例えば、土地の地積が「150.00㎡」と記載されていれば、登記上の面積は150㎡ですが、登記上の面積と実際に測量した面積が一致しない場合もあります。

また、地番は住居表示の住所とは異なることがあるため注意が必要です。

不動産を購入する際は、契約書に記載された物件と登記簿の情報が一致しているか確認しましょう。

権利部（甲区）で所有者や差押えの有無を確認する方法

権利部（甲区）には、所有権に関する情報が記録されています。

主に確認できる内容は、次の通りです。

例えば、中古住宅を購入する場合、売主が登記簿上の所有者と一致しているか確認します。

また、甲区に差押えの登記がある場合は注意が必要です。

差押えは、税金の滞納や債務の問題などによって行われることがあります。

ポッケちゃん

• Aさんが住宅ローンを滞納する
• 金融機関が競売を申し立て、不動産が差し押さえられる
• 甲区に差押えの登記が記録される
• BさんがAさんから不動産を購入する
• その後、競売が進み、Cさんが不動産を落札する
• BさんはCさんに所有権を主張できず、不動産を失う

差押えの登記がある不動産を購入すると、所有権移転登記を済ませても、その後の競売によって所有権を失う可能性があります。

甲区は、不動産の所有権に関する問題を把握するための重要な部分なので必ず確認してください。

権利部（乙区）で抵当権などの権利関係を確認する方法

権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する情報が記録されており、代表的なのが抵当権です。

主に次の内容を確認できます。

例えば、乙区に「債権額3,000万円」と記載されている場合、3,000万円の債権を担保する抵当権が設定されたことを示します。

この金額が現在の住宅ローン残高を表しているわけではなく、返済が進んでいても、登記内容がそのまま残っている場合があります。

中古住宅を購入する際は、抵当権が決済時に抹消されるか確認しましょう。

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法

登記事項証明書は、不動産の所有者や権利関係を確認する際に利用します。

取得方法には、法務局の窓口・郵送・オンライン請求があり、内容の確認だけなら登記情報提供サービスも便利です。

それぞれの特徴を解説します。

法務局の窓口で取得する方法

登記事項証明書は、法務局の窓口で取得できます。

請求する際は、対象となる不動産の所在地や地番、家屋番号などを確認しておきましょう。

手続きの基本的な流れは、次の通りです。

登記事項証明書は、原則として所有者本人でなくても請求できますが、住所だけでは対象物件を特定できない場合があります。

特に土地の地番と住居表示は異なることがあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

郵送で請求する方法

法務局へ行く時間がない場合は、郵送で登記事項証明書を請求できます。

主な準備物は、次の通りです。

例えば、仕事の都合で平日に法務局へ行けない場合でも、自宅から請求できます。

申請書には、対象となる土地の地番や建物の家屋番号などを記載します。

記載内容に誤りがあると、希望する証明書を取得できない可能性があります。

また郵送では配達に時間がかかるため、提出期限が決まっている場合は余裕を持って請求しましょう。

オンラインで請求する方法

登記事項証明書は、インターネットから請求することもできます。

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用する方法です。

オンライン請求の基本的な流れは、次の通りです。

オンライン請求は、申請をインターネットで行う仕組みですが、登記事項証明書そのものがPDFで交付されるわけではありません。

また、手数料は窓口請求より安く設定されている場合があります。

自宅から手続きしたい人に便利な方法です。

登記情報提供サービスで登記内容を閲覧する方法

登記内容を確認するだけなら、登記情報提供サービスを利用できます。

このサービスでは、インターネット上で登記情報を確認できます。

主な特徴は、次の通りです。

例えば、中古住宅の購入を検討している段階で、所有者や抵当権の有無を調べたい場合に便利です。

ただし、取得できる登記情報には登記官の認証文が付いていないため、正式な登記事項証明書の提出が必要な場面では代用できない場合があります。

利用目的に応じて使い分けましょう。

不動産登記に必要な書類

不動産登記では、申請内容に応じた書類を提出する必要があり、売買や相続、住所変更、抵当権抹消では、それぞれ準備する書類が異なります。

ここでは、代表的な登記手続きで必要になる書類を紹介します。

売買による所有権移転登記に必要な書類

不動産売買による所有権移転登記では、売主と買主がそれぞれ必要書類を準備します。

一般的な書類は、次のとおりです。

例えば、中古マンションを購入する場合、売主の登記識別情報などが必要になります。

登記識別情報とは、登記名義人であることを確認するために使う情報です。

また、登録免許税の計算には固定資産税評価額を確認する資料が必要になる場合があります。

必要書類は取引内容によって変わるため、事前に司法書士や法務局へ確認しましょう。

相続による所有権移転登記に必要な書類

相続登記では、亡くなった人と相続人の関係を証明する書類が必要です。

一般的には、次のような書類を準備します。

例えば、父親が亡くなり、長男が実家を相続する場合を考えてみましょう。

遺産分割協議で長男が取得すると決めた場合は、協議書などが必要になりますが、遺言書による相続などでは必要書類が異なります。

法定相続情報一覧図を利用すると、一部の戸籍関係書類の提出を省略できる場合があります。

住所・氏名変更登記に必要な書類

住所や氏名の変更登記では、変更の事実を証明する書類が必要です。

代表的な書類は、次の通りです。

例えば、札幌市内で引っ越して住所が変わった場合は、住民票などを使って変更を証明します。

何度も引っ越している場合は、現在の住民票だけでは住所のつながりを確認できないことがあるので、戸籍の附票などが必要になる場合があるので注意してください。

氏名変更では、戸籍関係書類などで変更の経緯を確認します。

なお、登記官による職権での変更登記が行われる場合もあります。

抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記では、金融機関から交付される書類が重要になります。

一般的に必要となる書類は、次の通りです。

例えば、住宅ローンを完済すると、金融機関から解除証書や委任状などが交付されるので、これらの書類を使って抵当権抹消登記を申請します。

金融機関によって交付書類の名称や形式が異なる場合があります。

ポッケちゃん

抵当権抹消登記は自動では行われませんので、金融機関からの通知が来たら自分で申請を行うようにしてくださいね！

また、金融機関の合併などによって追加の確認が必要になることもあります。

書類を受け取ったら、内容を確認して早めに申請しましょう。

不動産登記の申請手続き5ステップ

不動産登記は、必要書類を準備して法務局へ申請する流れが基本です。

登記の種類によって提出書類は異なりますが、一般的な手続きは5つのステップに分けられます。初めて申請する人でも流れを把握できるように解説します。

STEP1：登記事項証明書で現在の登記内容を確認する

最初に、対象となる不動産の登記内容を確認しましょう。

登記事項証明書を取得すると、現在の所有者や抵当権などを確認できます。

特に確認したい項目は、次の通りです。

例えば、相続登記を行う場合、亡くなった父親が登記簿上の所有者になっているか確認します。

住所が一致しない場合は、住所のつながりを証明する書類が必要になることもあります。

また、土地と建物は別々の不動産として登記されていますので、申請漏れを防ぐためにも、対象となる不動産を正確に把握しましょう。

STEP2：登記申請に必要な書類を準備する

次に、申請する登記の種類に応じて必要書類を集めます。

例えば、相続登記では戸籍関係書類や住民票などが必要で、売買による所有権移転登記では、売主と買主の双方が書類を準備するのが一般的です。

書類を集める際は、次の点を確認しましょう。

特に印鑑証明書などは、登記の種類によって発行後の期間に制限がある場合があります。

書類の不備は申請の補正につながるため、事前確認が大切です。

STEP3：登記申請書を作成する

必要書類がそろったら、登記申請書を作成します。

申請書には、登記の目的や原因などを記載します。

主な記載項目は、次の通りです。

例えば、父親から土地を相続した場合、登記の目的は「所有権移転」となります。

ポッケちゃん

最初の不動産登記は父親で、その後は所有権の移転登記になります。

登記原因には、相続が発生した年月日などを記載します。

法務局では、登記の種類ごとに申請書の様式や記載例を公開していますので、初めて作成する場合は、記載例を参考にするとよいでしょう。

STEP4：管轄の法務局へ申請する

登記申請書と必要書類を準備したら、管轄の法務局へ申請します。

不動産登記は、原則として対象の不動産を管轄する登記所で手続きします。

主な申請方法は、次の3つです。

例えば、札幌市内の土地について登記する場合、所在地を管轄する法務局を確認します。

自宅の住所を管轄する法務局とは限らないため注意しましょう。

また、登録免許税の納付が必要な登記では、申請時に納付手続きを行います。

申請方法によって準備が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

STEP5：登記完了後に登記内容を確認する

登記申請が受理されたら、法務局による審査が行われ、審査で問題がなければ、登記が完了します。

完了後は、次の項目を確認しましょう。

例えば、相続登記を行った場合、登記事項証明書を取得して所有者が変更されているか確認します。

登記が完了すると、登記完了証などが交付されます。

また、登記の種類によっては登記識別情報が通知されます。

これらは将来の売却などで必要になる場合があるため、大切に保管しましょう。

不動産登記にかかる費用の内訳

不動産登記には、登録免許税や書類の取得費用などがかかり、司法書士に依頼する場合は、別途報酬も必要です。

費用は登記の種類や不動産の評価額によって変わるため、内訳を理解しておくことが大切です。

登記の種類によって税率が異なる登録免許税

登録免許税は、不動産登記を申請する際に納める税金で、税額は登記の種類によって異なります。

代表的な税率は、次の通りです。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産を相続した場合を考えてみましょう。

計算式は次のとおりです。

2,000万円×0.4％＝8万円

この場合、登録免許税は原則8万円になります。

実際の計算では、課税標準や税額の端数処理にも注意が必要です。

必要書類の取得の発行手数料

不動産登記では、必要書類を取得するための手数料も発生します。

代表的な書類には、次のものがあります。

例えば、相続登記では亡くなった人の戸籍関係書類を集める必要があります。

出生から死亡までの戸籍を確認するため、複数の書類が必要になることもあり、書類の取得費用は、発行する自治体や請求方法によって異なります。

また、郵送で取得する場合は郵送料も必要です。

登記費用を見積もる際は、登録免許税だけでなく書類の取得費用も含めましょう。

司法書士への支払い報酬

司法書士に不動産登記を依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬が発生し、司法書士の報酬は、依頼内容や事務所によって異なります。

費用に影響する主な要素は、次の通りです。

例えば、単純な住所変更登記と、相続人が多数いる相続登記では、必要な作業量が異なるため、同じ不動産登記でも報酬に差が出ます。

司法書士へ依頼する際は、登録免許税・報酬・実費を分けた見積書を確認しましょう。

不動産登記の登録免許税を安くする方法とは

不動産登記の費用を抑えるには、登録免許税の軽減措置や免税制度を確認することが重要です。

また、自分で申請すれば司法書士への報酬を節約できる場合があります。ここでは、費用負担を減らすための代表的な方法を紹介します。

住宅用家屋の軽減税率を適用する方法

住宅用家屋の登記では、一定の要件を満たすと登録免許税の軽減税率が適用されます。

例えば、一般住宅の所有権保存登記では、原則0.4％の税率が0.15％に軽減される制度があります。

上記の税率に合わせて計算すると以下の計算になります。

この例では、5万円の差が生じます。

ただし、軽減措置には床面積や取得後の登記期限などの要件があります。

住宅用家屋証明書が必要になる場合もあるため、登記前に適用条件を確認しましょう。

相続登記の免税措置を活用する方法

相続登記では、一定の条件を満たすと登録免許税が免税になる制度があります。

代表的なのが、土地の価額が100万円以下の場合の免税措置です。

例えば、固定資産税評価額が80万円の土地を相続した場合を考えてみましょう。

参照：法務局HP

上記の表を基に通常の税率0.4％で計算すると、次のようになります。

80万円×0.4％＝3,200円

しかし、免税措置の要件を満たせば、この登録免許税が免除されます。

対象となるのは一定の相続による土地の所有権移転登記などです。

なお、免税措置には適用期限があるため、申請時点の制度を確認する必要があります。

自分で申請して司法書士への報酬を節約する方法

不動産登記は、必ずしも司法書士に依頼する必要はなく、自分で申請すれば、司法書士への報酬を節約できます。

例えば、次のような登記は本人申請を検討しやすいケースです。

ただし、自分で申請しても登録免許税や書類の取得費用は原則として必要です。

また、申請書の作成や書類収集に時間がかかります。

特に相続人が多い場合や権利関係が複雑な場合は、専門家に依頼した方が安心できることもあります。

このように費用だけでなく、手続きに必要な時間も考慮して判断しましょう。

不動産登記を自分でする方法とは

不動産登記は、所有者本人が申請することも可能です。

法務局では申請書の様式や記載例が公開されており、窓口・郵送・オンラインで手続きできます。ここでは、自分で登記を進める際の具体的な方法を解説します。

法務局の申請書様式を利用する

自分で不動産登記を行う場合は、登記の種類ごとに記載例が用意されているので、法務局が公開している申請書の様式を利用すると便利です。

例えば、次のような申請書があります。

請書には、登記の目的や原因、申請人の情報などを記入します。

例えば、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記では、抵当権の抹消を目的として申請します。

記載例を確認しながら作成すれば、必要な項目を把握しやすくなるでしょう。

ただし、個別の事情によって記載内容が異なる場合がありますので、不明点がある場合は、法務局の登記手続案内を利用しまてください。

窓口や郵送で申請する

不動産登記は、法務局の窓口または郵送で申請できます。

窓口申請では、申請書と必要書類を管轄の法務局に提出し、郵送申請では、必要書類をまとめて送付します。

例えば、仕事の都合で平日に法務局へ行けない場合などは、郵送申請が便利です。

ただし、書類に不備があると補正が必要になることがあります。

ポッケちゃん

不安な方は事前に法務局のHPなどで確認してから申請するといいですよ！

また、登記完了後の書類を郵送で受け取る場合は、返信用封筒などの準備が必要です。

郵送方法や返送に必要な書類は、事前に法務局へ確認しましょう。

オンライン申請システムを利用する

不動産登記は、オンライン申請システムを利用して申請することもできます。

この場合は、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使用し、申請情報をインターネット経由で送信します。

ただし、登記の種類や申請方式によっては、電子署名や電子証明書が必要になり、添付書類の一部を別途提出する方式もあります。

例えば、住所変更登記をオンラインで申請する場合、利用する方式に応じた準備が必要です。

パソコンの操作に慣れている人には便利ですが、初めて利用する場合は事前に操作方法を確認しましょう。

不動産登記を司法書士に依頼するメリット

不動産登記は自分でも申請できますが、司法書士に依頼する方法もあります。

特に売買や相続では、書類の準備や権利関係の確認が複雑になる場合があります。

ここでは、司法書士に依頼する主なメリットを紹介します。

複雑な登記手続きを任せられる

司法書士に依頼すると、複雑な登記手続きを任せれるのが大きいメリットと言えます。

特に次のようなケースでは、専門知識が必要になります。

例えば、祖父名義の土地を父親が相続し、その後父親も亡くなった場合を考えてみましょう。

自分で相続関係を整理し、必要な登記手続きをするのは困難ですが、司法書士に依頼すれば、状況に応じた申請方法を検討してもらえます。

このように司法書士に依頼する方法は、自分で調べる時間を減らしたい人にも適しているでしょう。

必要書類の不備や申請ミスを防ぎやすい

司法書士に依頼するもう1つのメリットは、申請書類の不備を防ぎやすいことです。

不動産登記では、書類の記載内容や添付書類に誤りがあると補正が必要になる場合があります。

例えば、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合を考えてみましょう。

住所の変更履歴を証明する書類が必要になることがありますが、司法書士は、登記内容を確認したうえで必要書類を判断します。

ポッケちゃん

ただし、専門家に依頼しても、すべての問題を必ず防げるわけではありません。

それでも、手続きに慣れていない人にとっては、申請ミスのリスクを減らす有効な方法と言えます。

相続などの専門的な相談ができる

司法書士に、相続登記などの専門的な相談ができるのが3つ目のメリットです。

例えば、次のような疑問がある場合です。

父親が亡くなり、兄弟3人で土地を相続する場合を考えてみましょう。

誰が土地を取得するかによって、必要な手続きが変わります。

司法書士は、登記に必要な書類や申請方法について助言できます。

ただし、相続人同士の紛争について代理交渉が必要な場合などは、弁護士への相談が適切です。

不動産登記の義務化で知っておきたい2026年の法改正

不動産登記では、所有者不明土地の発生を防ぐため、登記申請の義務化が進められており、2024年には相続登記が義務化され、2026年4月からは住所・氏名変更登記も義務化されました。

ここでは、これらの登記の申請期限や過料の仕組みを解説します。

2024年4月から義務化された相続登記

相続登記は、2024年4月1日に義務化されました。

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

例えば、2026年6月に父親が亡くなり、自分が土地を相続したことを同日に知った場合を考えてみましょう。

期限内に手続きできない場合は、相続人申告登記の制度も確認しておきましょう。

参照元：法務局HP

2026年4月から義務化された住所・氏名変更登記

所有権の登記名義人の住所・氏名変更登記は2026年4月1日から義務化されました。

原則として住所や氏名が変わった場合は、変更日から2年以内に登記を申請する必要があります。

例えば、2026年10月に引っ越した場合を考えてみましょう。

過去に引っ越したまま登記を変更していない人は、早めに確認する必要があるでしょう。

参照元：法務局HP

正当な理由なく申請を怠ると過料の対象になる

義務化された登記を正当な理由なく申請しなかった場合、過料の対象になることがあります。

過料の上限は、次のとおりです。

参照元：総務省HP

ただし、正当な理由の有無などを踏まえて判断されるため、続登記の申請期限を過ぎた場合でも、直ちに10万円を支払うことが決まるわけではありません。

また、申請義務を履行できない事情がある場合は、個別の状況によって取り扱いが異なります。

期限を過ぎてしまった場合でも放置せず、必要な手続きを進めることが重要です。

スマート変更登記で住所変更の負担を軽減できる

不動産登記で失敗しやすい4つのケースと対策

不動産登記では、書類の準備不足や登記内容の確認漏れによって、手続きが複雑になることがあり、特に名義変更や抵当権抹消を放置すると、将来の売却に影響する場合があります。

ここでは、よくある失敗例と対策を紹介します。

登記簿の所有者が以前の名義のままになっている場合のケースと対策方法

不動産登記で注意したいのが、所有者の名義変更を忘れているケースです。

例えば、父親から実家を相続したにもかかわらず、登記簿の所有者が父親のままになっている場合です。

その後、父親が亡くなり自分が所有していたにも関わらず、新たな相続が発生すると登記する権利がある人が2人に可能性があります。

結果、相続人が増えるほど、必要な戸籍や関係者の確認が複雑になることも。

ポッケちゃん

相続人が複数になり、限定相続になると相続人の全員の承諾が必要になる・・・結果複雑になってしまうことも考えられます((+_+))

対策としては、相続が発生した段階で登記事項証明書を取得し、現在の所有者を確認し、必要な相続登記を進めることです。

不動産は所有しているよりも、登記をしているかが重要なので登記漏れはしないことをオススメします。

また、相続登記には申請期限があるため、早めの対応が重要でしょう。

住宅ローン完済後も抵当権が残っている場合のケースと対策方法

住宅ローンを完済しても、抵当権抹消登記を忘れてしまうケースがあります。

例えば、10年前に住宅ローンを完済したものの、登記簿には金融機関の抵当権が残っている場合です。

その状態で住宅を売却しようとすると、抵当権抹消の手続きが必要になります。

ポッケちゃん

金融機関と共同で手続きを行うため、基本的には抵当権抹消登記の案内などの通知がきます、通知は金融機関により異なりますが、抵当権抹消登記は自動で行われるわけではありませんので注意して下さい！

金融機関の名称変更や合併があると、確認に時間がかかる場合もあります。

対策としては、完済後に金融機関から交付された書類を確認し、やり残したことがないかを確認することです。

参照元：みずほ銀行・三菱UFJ銀行

住所変更を放置して登記申請時に追加書類が必要になってしまった場合のケースと対策方法

住所変更登記を放置すると、将来の登記申請で追加書類が必要になることがあります。

例えば、住宅購入後に3回引っ越した場合を考えてみましょう。

登記簿には購入当時の住所が残っているため、現在の住所までの変更履歴を証明する必要がありますが、住民票だけでは過去の住所を確認できず、戸籍の附票などが必要になる場合もあります。

対策としては、引っ越し後に登記簿上の住所も確認することです。

2026年4月から住所変更登記が義務化されているため、期限にも注意しましょう。

登録免許税の軽減措置を確認せずに申請した場合のケースと対策方法

登録免許税の軽減措置を確認せずに登記すると、本来より高い税額で申請してしまう可能性があります。

例えば、住宅用家屋の所有権保存登記を行う場合を考えてみましょう。

固定資産税評価額が2,000万円なら、原則税率0.4％では8万円です。

一方、軽減税率0.15％が適用されれば3万円になります。

差額は5万円です。

ただし、軽減税率の適用には一定の要件があります。

住宅用家屋証明書などが必要になる場合もあるため、登記前に確認しましょう。

費用を抑えるためには、軽減措置の対象になるか事前に調べることが重要です。

不動産登記に関するよくある質問

不動産登記は必ずしなければならないのか？

不動産登記には、法律で申請が義務付けられているものと、原則として義務ではないものがあります。

例えば、次の登記には申請義務があります。

一方、売買による所有権移転登記は、原則として申請義務がありませんが、登記しなければ第三者に所有権を主張できない場合があります。

例えば、中古住宅を購入した際に登記をしないと、第三者との権利関係で不利益を受ける可能性があります。

ポッケちゃん

売主が二重譲渡した場合は登記の有無が問題になります。先に購入しても登記をしてなければ所有権を主張できません。

義務の有無だけでなく、自身の権利を守るために必も登記はすべきでしょう。

不動産登記は誰でも自分で申請できるのか？

不動産登記は、原則として登記申請の当事者本人が申請できますので、司法書士への依頼が必須というわけではありません。

例えば、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記は、自分で申請することも可能です。

ただし、誰でも他人の登記を自由に代理申請できるわけではありません。

ポッケちゃん

住宅ローンの抵当権抹消登記は『不動産の所有者本人か依頼を受けた司法書士』が金融機関と共同して申請します。

また、売買による所有権移転登記では、原則として売主と買主の共同申請が必要です。

本人申請では、書類の収集や申請書の作成を自分で行う手間がありますので、手続きが複雑な場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。

不動産登記には何日くらいかかるのか？

不動産登記が完了するまでの日数は、法務局や申請内容によって異なりますので、全国共通で何日以内に完了すると決まっているわけではありません。

例えば、住所変更登記と複雑な相続登記では、審査に必要な内容が異なりますし、申請書類に不備がある場合は、補正のために時間がかかることもあります。

法務局によっては、登記完了予定日を公表していますので、住宅の売却や融資などで期限が決まっている場合は、管轄の法務局に確認しましょう。

不動産登記簿謄本は誰でも取得できるのか？

不動産登記簿謄本に相当する登記事項証明書は、所有者本人である必要はありませんので、原則として誰でも取得できます。

例えば、中古住宅の購入を検討している人が、売主の所有権や抵当権の有無を確認するために請求することもできます。

ポッケちゃん

取得する際は、対象となる不動産の地番や家屋番号などが必要になります。また所定の手数料が必要になるので注意して下さいね！

ただし、登記事項証明書を取得できることと、すべての個人情報を自由に調べられることは同じではありません。

あくまでも、登記簿に記録されている範囲の情報を確認できる制度です。

不動産登記簿謄本はコンビニで取得できる？

住民票や印鑑登録証明書のコンビニ交付とは異なりますので、不動産登記簿謄本に相当する登記事項証明書は、一般的なコンビニのマルチコピー機では取得できません。

登記事項証明書を取得する主な方法は、次のとおりです。

例えば、平日に法務局へ行けない場合は、オンライン請求を利用できますし、オンラインで請求した証明書は、郵送または指定した窓口で受け取ります。

なお、登記内容を確認するだけなら、登記情報提供サービスも利用できますので一度確認してみて下さい。

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まとめ｜不動産登記の仕組みを理解して必要な手続きを進めよう

不動産登記は、土地や建物の所有者、権利関係などを公的な記録に残す制度であり、住宅購入や相続、贈与、住宅ローンの完済など、さまざまな場面で登記手続きが必要になります。

特に押さえておきたいポイントは、次のとおりです。

不動産登記を放置すると、将来の売却や相続で手続きが複雑になる可能性がありますので、まずは登記事項証明書を取得し、現在の登記内容を確認しましょう。

必要な登記を把握したうえで、自分で申請するか司法書士へ依頼するかを判断することが大切です。