不動産取得税は、住宅購入後に発生する税金のひとつです。
不動産取得税は軽減措置を利用すると、税額を大きく減らせる場合があり、新築住宅では1,200万円控除、長期優良住宅では1,300万円控除が利用できるケースもあります。
また、条件次第では不動産取得税が0円になることも珍しくありません。
一方で、「いつ申請するの？」「中古住宅でも節税できる？」「土地だけでも軽減される？」と疑問を持つ方も多いでしょう。軽減措置には床面積や耐震基準など細かな条件があり、申請期限を過ぎると適用されない場合があります。
この記事では、不動産取得税を節税する方法や軽減措置の条件、計算方法、必要書類までわかりやすく解説します。
住宅購入後に損しないためにも、ぜひ最後まで確認してください。
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目次
不動産取得税を節税する方法とは
不動産取得税は、住宅購入時に一度だけかかる税金です。
この不動産取得税、意外と多くの人が知らないことなのですが、軽減措置を利用すると税額を大きく減らせる場合があります。
まずは仕組みを理解して、節税できる理由を知りましょう。。
不動産取得税の仕組み
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に都道府県に一度だけ支払う地方税です。購入だけでなく、贈与や交換でも課税対象になるので注意しましょう。
税額は「固定資産税評価額×税率3％」で計算されます。
例えば、固定資産税評価額1,000万円の住宅なら、1,000万円×3％＝30万円です。
特徴は購入価格ではなく、固定資産税評価額を使う点にあります。
意外と購入価格で考える人が多いのですが、購入価格だとその時の相場で変動してしまい不公平差がでますので、固定資産税評価額で計算されることになります。
住宅取得後に納税通知書が届くため、事前に税額を把握しておくが重要です。
不動産取得税がかかるタイミング
不動産取得税は、不動産を取得した直後ではなく、数か月後に課税される税金です。
住宅購入後に突然通知が届くため、驚く人も少なくありません。
例えば、4月に新築住宅を購入した場合、秋頃に納税通知書が届くケースがあり、自治体によって時期は異なります。
支払いは一括納付が一般的です。住宅ローンや引っ越し費用に加えて発生するため、事前に資金計画へ組み込むことが重要になります。
- 住宅取得後に課税される
- 数か月後に通知が届くため事前の資金準備が必要
- 一括納付が一般的
不動産取得税が節税できる理由
不動産取得税は、軽減措置を利用すると節税しやすい税金です。特に自己居住用住宅は優遇制度が充実しています。
例えば、新築住宅では建物評価額から1,200万円控除することができ、固定資産税評価額1,100万円なら、課税標準は0円になります。
1100万円-1200万円=0円以下の計算になり、土地の軽減措置も利用すれば1200万円以上の物件でも軽減ができるのでお得ですよね！
土地にも軽減措置があり、建物と土地の両方で特例を利用すると、不動産取得税が発生しないケースもあります。
- 取得した土地の上に住宅を建築すること
- 土地取得から3年以内に住宅を新築すること
- 住宅の床面積が一定基準（主に50㎡～240㎡、取得時期によっては40㎡～240㎡）を満たすこと
不動産取得税を節税できる軽減措置の種類
不動産取得税には、新築住宅や中古住宅、住宅用土地に対する軽減措置があり、条件を満たすと、税額が0円になるケースもあります。
この章ではケースごとに解説していきます。
1：新築住宅の1200万円控除の場合
新築住宅では、固定資産税評価額から1,200万円控除できます。そのため、不動産取得税を大きく減らせます。
例えば、建物評価額1,300万円の住宅です。1,300万円−1,200万円＝100万円となり、課税対象は100万円だけになります。
これらには土地が50㎡以上240㎡以下などの条件がありますが、一般的な戸建て住宅やマンションなら、対象になるケースがほとんどです。
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2：長期優良住宅の1300万円控除の場合
長期優良住宅は、通常より控除額が大きくなり、新築住宅の控除額が1,300万円になる点が特徴です。
例えば、建物評価額1,250万円なら、1,250万円−1,300万円で課税標準は0円になります。
長期優良住宅は、耐震性や省エネ性能など一定基準を満たした住宅であり、税制優遇を受けやすいため、住宅購入時に確認する価値はあるでしょう。
- 耐震性の基準を満たしているか（耐震等級2以上が基準となる）
- 劣化対策の基準を満たしているか（劣化対策等級3相当が必要）
- 省エネルギー性の基準を満たしているか
- 維持管理・更新の容易性はどうか（将来的なリフォームや点検が容易な構造・設備が必要）
- 居住環境・敷地条件への配慮はあるか
- 住戸面積の基準は満たしているか
- バリアフリー性はどうか（将来の高齢化や生活変化に対応できる設計が必要）
- 間取りや設備の変更に柔軟に対応可能な設計であるか
- 維持保全計画はどうか
- 災害配慮はされているか
控除額は増えますが、その分適用条件は多くなってしまいますね。
3：中古住宅の軽減措置の場合
中古住宅でも、条件を満たすと軽減措置を利用できますが、新築と違い築年数によって控除額が変わります。
例えば、1997年以降築の中古住宅なら、1,200万円控除を受けられるケースがありますが築年数が古い住宅は控除額が減少します。
また、1981年以降の新耐震基準がポイントになりますので、購入前に耐震基準適合証明書を確認すると、節税できるか判断しやすくなります。
新耐震基準を満たしていればフラット35の適応も受けれるなどのメリットもあります。
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4：住宅用土地の軽減措置の場合
住宅用土地は、建物と合わせて軽減措置を利用することができ、土地部分の税額を大きく減らせる制度です。
例えば、固定資産税評価額1,000万円の土地なら、まず1,000万円×1/2×3％＝15万円で計算します。
ここへ住宅用土地の税額控除を適用し、控除額が税額を超えると、不動産取得税が0円になるケースもあります。
5：不動産取得税が0円になるケース
不動産取得税は、条件を満たすと0円になる場合があります。特に新築住宅では珍しくありません。
例えば、建物評価額1,000万円なら、1,200万円控除で課税標準が0円になります。
1000万円-1200万円=0円以下
土地にも軽減措置を適用すると、建物・土地とも税額0円になるケースがあります。
この場合の計算方法は購入価格ではなく、固定資産税評価額で計算します。
不動産取得税を節税できる新築住宅の条件
新築住宅は、不動産取得税の軽減措置を受けやすい特徴があります。ただし、床面積や用途など細かな条件があるため、事前確認が重要になります。
新築住宅で軽減措置を受ける条件
新築住宅で軽減措置を受けるには、一定条件を満たす必要があり、特に重要なのは床面積です。
例えば、50㎡～240㎡からが対象になるという特徴があり、それ以外の住宅は軽減対象外になる場合があります。
一方で、一般的な戸建て住宅やファミリー向けマンションは対象になりやすいです。
また、自己居住用住宅である点も重要です。投資用アパートや法人の建物はでは、軽減措置を利用できないケースがあります。
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 自己居住用住宅が対象
- 新築後未使用である
新築マンションで節税できるケース
新築マンションは、軽減措置を利用しやすい住宅です。共用部分を含めた専有面積で判定されることがあるからです。
例えば、専有部分45㎡でも、共用部分を含めると50㎡を超えるケースがあり、その場合軽減対象になる可能性があります。
さらに土地の軽減措置も併用することができ、建物と土地の両方で節税できるため、不動産取得税が0円になるケースも珍しくありません。
- 共用部分も面積に含まれる
- 軽減対象になりやすい
- 土地特例も利用できる
新築戸建てで節税できるケース
新築戸建ては、不動産取得税の節税効果を最も受けやすい住宅です。
なぜなら、建物と土地の両方で軽減措置を利用できるからです。
例えば、建物評価額1,100万円なら、1,200万円控除によって課税標準は0円になります。
1100万円-1200万円=0円以下になる計算ですね！
さらに、住宅用土地の特例も利用可能ですので、住宅ローン返済前後の負担軽減につながる点が大きなメリットになります。
- 1200万円控除を利用できる
- 土地軽減も適用でき、さらに控除ができる
- 一般的に利用する制度なので一般家庭でも利用しやすい
建売住宅で節税できるケース
建売住宅は、土地と建物を同時取得するため、軽減措置を利用しやすい特徴があります。
例えば、住宅用土地の特例は、建物とセット取得で適用されやすい制度です。そのため、税額を大きく減らせる可能性があります。
一方で、軽減措置は自動適用ではない場合があります。申請を忘れると節税できないケースがあるため注意が必要です。
- 土地と建物を同時取得することができる
- 土地と建物の同時取得なのでいずれかの軽減措置を受けやすい
- 申請忘れに注意が必要
注文住宅で節税できるケース
注文住宅は、建物完成後に不動産取得税が課税され、住宅性能によって節税効果が変わる点が特徴になります。
例えば、長期優良住宅認定を受けると、控除額が1,300万円へ増加します。建物評価額1,250万円なら税額は0円です。
ただし、認定を受けるには要件がありますので注意して下さいね！
土地の軽減措置も利用できますので、設計段階から制度を理解しておくと、より有利な住宅取得につながるでしょう。
- 建築後に課税される
- 長期優良住宅は通常の建物より控除額が優遇される分、有利になる
- 土地特例も利用可能
不動産取得税を節税できる中古住宅の条件
中古住宅でも、条件を満たせば不動産取得税を節税できます。
中古住宅では、特に耐震基準や築年数の確認が重要なポイントになります。
耐震等級3が基準となっています。詳しくは不動産SHOPナカジツや国土交通省HPを参考にして下さい。
中古住宅で軽減措置を受ける条件
中古住宅でも一定条件を満たせば軽減措置を利用できますが、新築住宅と違い耐震基準確認があるかどうかが問題になります。
例えば、1981年以降の新耐震基準に適合している住宅は、軽減対象になりやすいです。
国としては、何でもかんでも控除対象にしてしまうと安全性が問題になってしまいますので、新耐震基準を満たしている建物は控除しますよ。という形にしたんですね。
また、床面積50㎡以上240㎡以下などの条件があります。
中古住宅購入時は、価格だけでなく税制条件も確認する必要があります。
- 自己居住用住宅であること
- 耐震基準を満たしていること
- 床面積条件もある
中古マンションで節税できるケース
中古マンションは、築年数や耐震基準によって節税可否が変わり、新耐震基準を満たす物件は優遇されやすい傾向にあります。
例えば、1981年以降の新耐震基準に適合している中古マンションなら、1,200万円控除を受けられる可能性がありますので、建物評価額900万円の場合、900万円−1,200万円で課税標準は0円です。
減価償却費も併用して考えれば大きい節税効果があるでしょう。
減価償却とは？意外と多くの人が知らない減価償却の仕組みを実務レベルで解説！
中古マンション購入時は、管理状態だけでなく税制面も確認することが重要です。
- 築年数確認が重要である（減価償却費があるため）
- 耐震基準適合で優遇される
中古戸建で節税できるケース
中古戸建は、建物と土地の両方で軽減措置を利用できる可能性があります。ただし、耐震基準確認が必要です。
例えば、旧耐震住宅でも、耐震改修後に証明書を取得すれば軽減対象になるケースがあります。
また、住宅用土地の特例も利用でき、建物だけでなく土地の節税効果も確認すると負担軽減につながります。
- 耐震証明が重要になる
- 土地特例も利用できる（住宅用の土地は固定資産税と都市計画税が控除される制度があるため）
- リフォーム後も対象になる場合あり
リフォーム済み住宅で注意するポイント
リフォーム済み住宅でも、不動産取得税を節税できるとは限りません。
重要になるのは、耐震基準です。
例えば、内装だけをリフォームした住宅は、耐震基準を満たさないケースがあります。その場合、軽減対象外になる可能性がでてきます。
さらに「リフォーム済み＝安心」とは限りません。購入前に耐震適合証明書の有無を確認すると、節税判断がしやすくなるでしょう。
- 耐震基準を満たしていないと軽減対象外の場合がある
- 基本的な骨組みを工事しない限りは、建物の価値が上がるわけではないので築年数が多ければ固定資産税は安くなる可能性がある
- 耐震基準を満たしていない物件をリフォームした場合、危険な場合も考えられるので注意が必要
不動産取得税を節税できる土地の条件
土地にも不動産取得税の軽減措置があります。
建物と組み合わせることで、税額を大きく減らせるケースが多くあります。
住宅用土地で軽減措置を受ける条件
住宅用土地は、一定条件を満たすと軽減措置を受けられます。建物だけでなく、土地にも特例がある点が特徴です。
例えば、土地取得後3年以内に住宅を建築するケースです。住宅用として認められると、税額控除を利用できます。
また、建物側にも床面積条件があります。土地だけでなく、住宅条件も確認することが節税につながります。
- 土地を取得した本人が住む住宅であること
- 取得後3年以内に住宅を新築すること（または新築1年以内に当該土地を取得）
- 建物の床面積は50㎡～240㎡以内であること）
- 条件を満たすと評価額が1/2になる軽減措置や税率が3％になる
新築住宅用土地で節税できるケース
新築住宅用土地は、軽減措置による節税効果が大きいです。建物特例と併用しやすい特徴があります。
例えば、固定資産税評価額800万円の土地なら、800万円×1/2×3％＝12万円です。
さらに以下の要件を満たしていれば、不動産取得税は免税になります。
| 種類 | 控除額 |
|---|---|
| 土地 | 10万円未満は免税 |
| 新築・増改築（建物） | 1戸につき23万円未満は免税 |
| その他（中古住宅の売買などの建物） | 1戸につき12万円未満は免税 |
中古住宅用土地で節税できるケース
中古住宅用土地でも、軽減措置を利用できる場合があります。ただし、建物の条件確認が必要です。
例えば、新耐震基準を満たした中古住宅を購入するケースでは、土地側も特例対象になる可能性があります。
一方で、土地単独取得では対象外になる場合がありますので、中古住宅購入時は、建物条件とセットで確認する必要があります。
- 土地だけでは要件を満たさないので軽減措置が適用されない
- 土地は時間が経っても価値が減らないと考えるので建物に適用される減価償却が使えず、ただの高い資産になってしまう
- 土地と建物はセットで適用されると考えると分かりやすくなる
土地だけ購入した場合の注意点
土地だけ購入した場合は、不動産取得税の軽減措置を受けられないケースがあり、住宅建築予定があるかが重要になります。
例えば、更地を購入したまま住宅建築しない場合は、住宅用土地の特例を利用できない可能性があります。
また、建築期限が定められている場合がありますので、購入前にスケジュールを確認し適用漏れを防ぐことが重要になります。
- 土地だけでは要件を満たさないので軽減措置が適用されない
- 基本的に土地の購入後1年以内に建物を建てない場合、軽減措置が適用されなくなる
不動産取得税を節税する計算方法
不動産取得税は、計算方法を理解すると節税額を把握しやすくなります。
固定資産税評価額を基準に確認することが重要です。
不動産取得税の計算式
不動産取得税は、固定資産税評価額を基準に計算します。住宅用不動産の税率は3％です。
建物の計算式は「固定資産税評価額×3％」です。
例えば、評価額1,500万円なら税額は45万円になります。
1500万円×0.03=45万円
土地は評価額を1/2にして計算します。購入価格ではなく、固定資産税評価額を使う点が重要なポイントです。
基本的に固定資産税評価額は税込みで計算された額で、土地は消費税がかからないので税抜きと額になっています。
固定資産税評価額で計算する理由
不動産取得税を固定資産税評価額で計算する理由は、不動産取得税は購入価格ではなく固定資産税評価額を使うため、想像より税額が低くなる場合が多いからです。
例えば、3,000万円で購入した住宅でも、固定資産税評価額が2,000万円なら、2,000万円を基準に計算します。
2000万円×0.03=60万円
また固定資産税評価額は、自治体が決定します。
住宅購入前に確認できると、資金計画を立てやすくなるでしょう。
新築住宅の節税シミュレーション
新築住宅は、軽減措置による節税効果が大きく、評価額次第では税額0円になります。
新築住宅は条件を満たすと1.200万円の控除が適用されるからです。
例えば、建物評価額1,100万円の住宅だと1,100万円−1,200万円で課税標準は0円になります。
長期優良住宅なら控除額は1,300万円です。
住宅性能によって節税額が変わる点を理解しておきましょう。
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 自己居住用住宅が対象
- 新築後未使用である
中古住宅の節税シミュレーション
中古住宅でも、条件を満たすと節税でき、特に築年数による控除額の違いが重要です。
1981年以降の新耐震基準に適合しているケースでは1,200万円控除を受けられる可能性あります。
例えば、1997年築の住宅で評価額900万円の場合です。1,000万円控除なら課税標準は0円になります。
900万円-1000万円=0円以下
築年数が古い住宅は減価償却費も利用することでさらに、控除額が減る場合があります。購入前に軽減条件を確認することが重要です。
減価償却とは？意外と多くの人が知らない減価償却の仕組みを実務レベルで解説！
土地の節税シミュレーション
土地は、住宅用特例を利用すると節税効果が大きくなりますので、建物との併用がポイントです。
例えば、固定資産税評価額1,200万円の土地なら、1,200万円×1/2×3％＝18万円です。
さらに以下の要件に適用すれば、大幅に節税が見込めます。
| 種類 | 控除額 |
|---|---|
| 土地 | 10万円未満は免税 |
| 新築・増改築（建物） | 1戸につき23万円未満は免税 |
| その他（中古住宅の売買などの建物） | 1戸につき12万円未満は免税 |
不動産取得税の軽減措置手続きの際の注意点
不動産取得税を節税するには、軽減措置の申請が重要です。
申請期限や必要書類を理解しておくと、税負担を減らしやすくなるでしょう。
ここからは軽減措置の申請の注意点を解説します。
1：不動産取得税の軽減措置の申請期限に注意する
不動産取得税の軽減措置は、期限内に申請しなければ適用されない場合があり、多くの自治体では取得後60日以内が目安になっています。
例えば、4月に住宅を取得した場合、5月末頃までに申請するケースがあります。自治体によって期限は異なりますので事前の確認が必要です。
期限を過ぎると、数十万円の節税機会を失う可能性がありますので、住宅取得後は早めに税事務所へ確認することが重要になります。
2：不動産取得税の軽減措置の必要書類に注意する
軽減措置申請には、複数の書類提出が必要になり、不足があると再提出になる場合があります。
例えば、中古住宅では耐震基準適合証明書が必要になるケースがあります。一方で新築住宅では不要な場合もあります。
自治体ごとに必要書類は異なりますので、事前にホームページや税事務所で確認すると、スムーズに申請できるでしょう。
- 申告書
- 住民票
- 登記事項証明書
- 売買契約書
3：不動産取得税の軽減措置の申請場所に注意する
不動産取得税の軽減措置は、都道府県税事務所で行いますが、固定資産税とは窓口が異なる点に注意が必要です。
例えば、北海道なら道税事務所、東京都なら都税事務所が担当となり、市役所では受付していないケースが一般的です。
最近は郵送申請に対応する自治体も増えており、仕事で平日に行けない場合は、郵送で申請することも可能なので事前に確認しましょう。
不動産取得税軽減措置は誰がする？
不動産取得税の軽減措置は、基本的に購入者本人が申請しますが、代理人による申請も可能です。
例えば、仕事で平日に行けない場合に家族や司法書士へ依頼できますが、注意点は代理申請では委任状が必要になるケースがあることです。
住宅購入時は手続きが多くなりますので、忙しい場合は、専門家へ相談すると申請漏れを防ぎやすくなるでしょう。
不動産取得税を節税する際によくある失敗
不動産取得税は、全部適用されるわけではなく条件を次第で節税できない場合があります。
ここでは、実際によくある失敗例を紹介します。
軽減措置の条件を勘違いしてしまう
軽減措置は、どの住宅でも利用できるわけではなく、条件を勘違いすると、節税ができず税額が高くなる可能性があります。
例えば、土地の条件です。
40㎡の住宅は、50㎡以上の条件を満たさず対象外になる場合があります。
また、基本的には自己の居住用の建物が対象なので、別荘や投資用アパートは対象外になるケースがあります。
購入前に条件確認することが重要です。
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 自己居住用住宅が対象
- 新築後未使用である
- 法人用は対象外
申請期限を過ぎてしまう
軽減措置は、期限を過ぎると利用できない場合があります。
住宅購入後は忙しく、忘れやすい点に注意が必要です。。
例えば、引っ越しや住宅ローン手続きで後回し、申請期限をすぎてしまいその結果、数十万円損する場合もあります。
不動産取得税は期限制限があるため、早めの対応が重要です。
- 基本的には取得後60日以内に申請をする
- 現在ではオンライン申請も可能な自治体もある
- 代理人（司法書士など）による申請も可能
- 申請は都道府県税事務所でする
不動産取得税がかからないと思い込む
不動産取得税は、通知が来ないから0円とは限りません。
税金ですので購入すれば税金は発生してしまいます。ただ自治体処理に時間がかかる場合があり取得後の納付になるだけです。
例えば、住宅取得後半年近く通知が届かないケースがあります。
自己判断で放置すると延滞金が発生する可能性がありますので、不安な場合は税事務所へ確認すると安心です。
土地と建物で条件が違うことを知らない
不動産取得税は、土地と建物で軽減条件が異なります。そのため、片方だけ確認して失敗するケースもあります。
例えば、建物は軽減対象でも、土地単独取得では特例対象外になる場合があります。
住宅購入時は、土地・建物をセットで確認することが重要です。契約前に不動産会社へ確認するとよいでしょう。
不動産取得税の節税に関するよくある質問
不動産取得税には、軽減措置や申請手続きなど疑問が残ることが多くあります。
ここでは、特によくある質問をまとめて解説します。
不動産取得税を0円にするにはどうしたらいいですか？
不動産取得税を0円にするには、軽減措置を利用することが重要です。特に新築住宅では0円になるケースがあります。
例えば、建物評価額1,000万円なら、1,200万円控除で課税標準は0円です。
1000万円-1200万円=0円以下
土地の特例も併用すると、建物・土地とも税額0円になる可能性がありますので、購入前に固定資産税評価額を確認しましょう。
- 建物と土地特例を併用し軽減措置最大限を利用する
- 新築住宅なら1.200万円・優良住宅なら1.300万円の軽減措置が利用可能
- 土地は条件次第では『固定資産税評価額×1/2×3％』の額がになり金額が23万円以下なら免除される
- ０円には近づくことはできるが、100％0円になるわけではないこともある
不動産取得税の1200万円控除はいつまでですか？
新築住宅の1,200万円控除は、特例制度として実施されており、期限延長されるケースもあるため注意が必要です。
例えば、税制改正によって適用期限が更新されることも考えられますが、住宅購入時期によって条件が変わる可能性があります。
最新情報は、国土交通省や自治体ホームページで確認するとよいでしょう。
- 現状では2027年3月31日まで 参照：国土交通省HP
- 法改正で延長される可能性もある
不動産取得税の減額を受けるにはどのような書類が必要ですか？
不動産取得税の減額申請では、複数の書類提出が必要となり、不足した場合は手続きが遅れる可能性があります。
例えば、中古住宅では耐震基準適合証明書を追加提出するケースがあります。
自治体によって必要書類が異なりますので、事前確認すると、スムーズに申請しやすくなるでしょう。
- 申告書
- 住民票
- 登記事項証明書
- 売買契約書
不動産取得税はいくら減税されますか？
不動産取得税の減税額は、住宅種類や条件で変わり、新築住宅では大きく節税できるケースがあります。
例えば、建物評価額1,250万円の長期優良住宅です。1,300万円控除なら課税標準は0円になります。
1250万円-1300万円=0円以下
土地特例も併用できるため、想像以上に税負担が軽くなる場合があります。
不動産取得税の通知が来ないのはなぜですか？
不動産取得税の通知は、住宅取得後すぐには届かない場合があり、自治体側の処理時間が理由とされています。
例えば、登記確認に時間がかかると、半年近く通知が届かないケースがあります。
また、軽減措置で税額0円の場合、通知送付されない自治体もあります。
不安な場合は、税事務所へ確認しましょう。
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まとめ｜不動産取得税の節税方法を理解して税負担を減らそう
不動産取得税は、軽減措置を利用することで大きく節税できる税金あり、新築住宅や中古住宅、住宅用土地では、条件を満たすと税額0円になるケースもあります。
特に、新築住宅の1,200万円控除や長期優良住宅の1,300万円控除は節税効果が大きい制度です。一方で、床面積条件や耐震基準など細かな要件もあります。
また、軽減措置は申請が必要な場合があります。申請期限を過ぎると、本来受けられる節税ができなくなる可能性がありますので注意が必要です。
住宅購入時は、購入価格だけでなく固定資産税評価額や税制優遇も確認することが重要です。
事前に制度を理解して、住宅取得後の税負担を減らしましょう。
